Indivision immobilière : règles, gestion, sortie et fiscalité en 2026

L’indivision concerne 3,4 millions de logements en France selon le dernier décompte des notaires. Achat en couple non marié, succession à plusieurs enfants, investissement entre amis : trois indivisaires sur quatre n’ont pas anticipé le jour où l’un voudrait vendre et pas les autres. Nous vous expliquons comment fonctionne ce régime, ce qu’il coûte vraiment et comment en sortir sans procès.

L’indivision immobilière en pratique

L’indivision est la situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes (les indivisaires) sont propriétaires d’un même bien sans que leurs droits soient matériellement séparés. Chacun détient une quote-part, exprimée en pourcentage : 50/50 pour un couple qui finance à parts égales, 70/30 pour deux frères héritiers d’une maison sur laquelle l’aîné a financé seul des travaux ou toute autre répartition convenue à l’acte.

Cette quote-part n’attribue pas un mètre carré précis du bien. Vous possédez 30 % d’une maison de 120 m² : vous possédez 30 % de l’ensemble, pas la chambre du fond plus la moitié du salon. Cette propriété indivise est régie par les articles 815 à 815-18 du Code civil.

La règle fondatrice tient en huit mots, gravés à l’article 815 : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. » N’importe quel indivisaire peut, à tout moment, demander le partage. Cette règle conditionne tout ce qui suit.

Indivision légale ou indivision conventionnelle ?

Il existe deux types d’indivision, à ne pas confondre.

L’indivision légale s’applique par défaut, sans formalité. C’est elle qui s’impose au lendemain d’un décès, entre les héritiers, avant le partage successoral. C’est aussi elle qui régit l’achat d’un bien par des concubins ou des amis qui n’ont rien anticipé. Sa durée est en principe limitée à cinq ans, renouvelables tacitement.

L’indivision conventionnelle repose sur une convention écrite signée devant notaire. Les indivisaires y fixent les règles du jeu : durée (5 ans renouvelables ou indéterminée), gérant désigné, modalités de vote, conditions de rachat, droit de préférence en cas de cession d’une quote-part. Coût moyen de la rédaction : entre 1 500 et 3 000 € selon la complexité.

Une convention n’est pas obligatoire. Sans elle, vous vivez sous le régime supplétif du Code civil, qui n’a rien prévu pour vos disputes spécifiques.

Droits et obligations des indivisaires : ce que disent vraiment les articles 815

Le pouvoir de chaque indivisaire dépend de l’importance de la décision à prendre. Le Code civil distingue trois niveaux :

• Acte conservatoire (réparation urgente, paiement des charges, ravalement obligatoire) : un seul indivisaire peut agir seul, sans demander l’avis des autres.
• Acte d’administration (mise en location, signature d’un bail d’habitation, vente d’un meuble pour payer les dettes de l’indivision) : majorité des deux tiers des droits indivis, depuis la loi du 12 mai 2009.
• Acte de disposition (vente du bien, donation, hypothèque, bail commercial ou rural) : unanimité, sauf l’exception de l’article 815-5-1 sur laquelle nous reviendrons.

Côté charges, chaque indivisaire participe au paiement des dépenses (taxe foncière, travaux votés, primes d’assurance) à hauteur de sa quote-part. Vous détenez 25 % du bien : vous payez 25 % de la taxe foncière. Celui qui occupe seul le bien doit verser aux autres une indemnité d’occupation, équivalente à une sorte de loyer interne, indexée sur la valeur locative.

Les loyers perçus, à l’inverse, sont répartis selon la même clé. Cette mécanique paraît équitable. En pratique, elle déclenche les pires conflits, parce que personne ne tient les comptes.

Indivision ou SCI : quelle structure pour acheter à plusieurs ?

Avant d’acheter ou d’investir en commun, le choix entre indivision et société civile immobilière (SCI) familiale mérite un vrai calcul. Aucune solution n’est meilleure dans l’absolu : tout dépend du nombre d’associés, de l’horizon de détention et de la stratégie patrimoniale visée.

Critère	Indivision	SCI
Frais de mise en place	0 € (sauf convention : 1 500-3 000 €)	1 500 à 2 500 € (statuts, immatriculation, annonce légale)
Frais annuels	0 €	200 à 500 € (comptabilité, AG, dépôts)
Souplesse de décision	Faible (unanimité ou 2/3)	Forte (statuts personnalisables)
Sortie d’un associé	Article 815, départ libre	Cession de parts, agrément possible
Transmission aux enfants	Droits de succession classiques	Optimisation via démembrement de parts
Régime fiscal des loyers	Revenus fonciers (chaque indivisaire)	IR ou IS au choix
Recommandé pour	2-3 indivisaires, horizon court	Projets familiaux, 3+ associés, horizon long

Notre recommandation : pour un achat à deux entre concubins, l’indivision suffit, complétée d’une convention. Au-delà de trois associés ou pour un investissement locatif structuré, la SCI redevient pertinente malgré ses frais.

La convention d’indivision : l’assurance anti-conflit

Tant que tout va bien, la convention dort dans un tiroir. Le jour où un indivisaire veut partir, c’est elle qui évite trois ans de procédure devant le tribunal judiciaire.

Une convention d’indivision doit comporter, sous peine de nullité, l’inventaire des biens indivis, la quote-part de chacun et leur durée d’application. Elle peut prévoir :

• Une durée déterminée jusqu’à 5 ans, renouvelable par tacite reconduction.
• La désignation d’un gérant chargé d’administrer le bien (encaissement des loyers, paiement des charges).
• Un droit de préférence au profit des autres indivisaires si l’un veut céder sa quote-part : ils sont prioritaires à prix égal.
• Une clause d’attribution préférentielle au profit du conjoint survivant ou d’un héritier précis.

Pour un bien d’une valeur de 350 000 €, prévoir entre 1 800 et 2 500 € d’honoraires notariaux pour la rédaction. C’est la dépense la plus rentable du dossier.

Vendre un bien indivis : la procédure à connaître

L’unanimité n’est plus la règle absolue depuis la loi de simplification du 12 mai 2009. L’article 815-5-1 du Code civil permet à une majorité représentant les deux tiers des droits indivis de provoquer la vente, même si un ou plusieurs minoritaires s’y opposent.

La procédure se déroule en quatre temps :

1. Les majoritaires notifient leur intention de vendre à un notaire.
2. Ce dernier la signifie par commissaire de justice (ex-huissier) aux indivisaires minoritaires.
3. Les minoritaires disposent de 3 mois pour répondre. Leur silence vaut opposition.
4. Si opposition, les majoritaires saisissent le tribunal judiciaire qui peut autoriser la vente aux enchères publiques.

Compter 12 à 18 mois entre la première notification et la vente effective si l’affaire passe devant le juge. Honoraires d’avocat à prévoir : 3 000 à 6 000 € pour la procédure complète.

L’indivisaire qui veut vendre uniquement sa quote-part, sans imposer la vente totale, a le droit de le faire. Il doit notifier son projet aux autres indivisaires, qui disposent d’un droit de préemption : ils peuvent racheter ses parts en priorité, aux mêmes conditions que l’acheteur extérieur. Délai de réponse : 1 mois après notification par commissaire de justice. Au-delà, la vente à un tiers est libre. Mais ce dernier entre alors en indivision avec les autres, ce qui décourage la plupart des acquéreurs.

Pour estimer correctement la valeur avant toute négociation, vous pouvez vous appuyer sur notre méthode de calcul de la plus-value immobilière, indispensable pour anticiper la note fiscale du partage.

Sortir de l’indivision : les trois voies possibles

Quand l’un des indivisaires ne veut plus rester, l’article 815 lui ouvre trois portes :

1. Le rachat de soulte par un autre indivisaire. L’un des indivisaires rachète les parts de l’autre. La soulte est la somme qu’il verse pour compenser la différence de valeur. Pour une maison estimée 400 000 € détenue 50/50, le repreneur verse 200 000 € à l’autre. Les droits de partage s’élèvent à 1,1 % de la valeur nette du bien (depuis la baisse de 2,5 % à 1,1 % entre 2020 et 2022). Honoraires du notaire en sus.

2. La vente du bien à un tiers avec partage du prix selon les quotes-parts. C’est la solution la plus simple quand personne ne veut conserver le bien. Le notaire encaisse, déduit les frais et reverse à chacun. Les frais de notaire de la vente sont supportés par l’acheteur. En revanche, les frais de partage du prix restent à la charge des indivisaires.

3. Le partage judiciaire. En cas de blocage persistant, n’importe quel indivisaire saisit le tribunal judiciaire qui ordonne le partage. Si le bien n’est pas matériellement divisible (un appartement, par exemple), le juge ordonne sa vente par adjudication. La procédure coûte cher (5 000 à 10 000 € entre avocat et frais d’expertise) et prend 18 à 30 mois. C’est l’option de dernier recours.

La fiscalité de l’indivision : ce que chacun déclare

L’indivision n’est pas une personne morale : c’est chaque indivisaire qui déclare individuellement sa quote-part de revenus et qui paie ses impôts. Concrètement :

• Loyers perçus : chaque indivisaire déclare sa part dans la catégorie revenus fonciers (formulaire 2044 ou micro-foncier 2042 selon le montant). Imposition au barème progressif plus 17,2 % de prélèvements sociaux.
• Taxe foncière : un seul avis est émis au nom de tous les indivisaires, qui se la répartissent ensuite à la quote-part.
• Plus-value à la revente : calculée pour chaque indivisaire sur sa quote-part. L’abattement pour durée de détention s’applique individuellement. Exonération totale d’impôt sur le revenu à partir de 22 ans de détention, exonération des prélèvements sociaux après 30 ans.
• Droits de partage : 1,1 % de l’actif net en cas de sortie d’indivision par rachat ou partage entre indivisaires.
• IFI : si la valeur totale des biens immobiliers détenus (y compris la quote-part indivise) dépasse 1,3 M€, déclaration obligatoire.

Cas concret : la succession de Marie-Claude entre ses trois enfants

Marie-Claude décède en mars 2026 en laissant une maison à La Rochelle estimée 420 000 €, sans testament. Ses trois enfants (Antoine, Béatrice et Cédric) en héritent à parts égales : chacun reçoit une quote-part de 33,33 %.

Antoine veut conserver la maison comme résidence secondaire. Béatrice veut vendre pour solder un crédit. Cédric, indécis, finit par s’aligner sur sa sœur.

Première option étudiée : Antoine rachète les parts de ses frère et sœur. La soulte à verser est de 2 × 140 000 € = 280 000 €. Antoine emprunte sur 20 ans à 3,4 % : mensualité d’environ 1 605 €. À cela s’ajoutent les droits de partage (1,1 % sur 420 000 € = 4 620 €) plus les honoraires du notaire (autour de 3 500 €). Coût total de l’opération hors crédit : 8 120 €.

Deuxième option : vente du bien à un tiers pour 420 000 €. Chaque enfant reçoit 140 000 € après imputation des frais. Pas de droits de partage puisqu’il n’y a pas de partage entre indivisaires : tout est vendu à l’extérieur. Pas non plus de plus-value, le bien venant d’être valorisé dans la déclaration de succession (article 150 VB du CGI fixe le prix d’acquisition à la valeur déclarée).

Sans accord, Antoine seul ne représente que 33,33 % des droits. Il ne peut pas bloquer la vente : Béatrice et Cédric, qui pèsent 66,66 %, atteignent le seuil des deux tiers. Ils peuvent saisir le notaire et imposer la vente.

FAQ sur l’indivision immobilière

Combien de temps peut durer une indivision ?

Sans convention, l’indivision est par principe temporaire : tout indivisaire peut demander le partage à tout moment. Avec une convention écrite, elle peut être fixée pour une durée déterminée (5 ans maximum renouvelables par tacite reconduction) ou indéterminée (chaque indivisaire pouvant alors la dénoncer moyennant préavis).

Que se passe-t-il en cas de décès d’un indivisaire ?

Sa quote-part n’est pas transmise automatiquement aux autres indivisaires : elle entre dans sa succession et revient à ses héritiers. Les autres indivisaires se retrouvent alors en indivision avec ces héritiers qu’ils n’ont pas choisis. Un testament ou une convention avec clause d’attribution préférentielle permet d’anticiper.

Peut-on vendre sa part sans l’accord des autres indivisaires ?

Oui mais les autres ont un droit de préemption d’un mois après notification par commissaire de justice. S’ils n’exercent pas ce droit, vous pouvez vendre à un tiers. En pratique, peu d’acheteurs acceptent d’entrer dans une indivision existante : la décote sur le prix est souvent de 20 à 30 %.

Qui paie les charges et la taxe foncière en indivision ?

Tous les indivisaires, à proportion de leur quote-part. Si l’un d’eux occupe seul le bien, il doit aussi verser aux autres une indemnité d’occupation, calculée sur la valeur locative du logement.

Que faire si un indivisaire refuse de payer sa part des travaux ?

L’indivisaire qui avance les frais peut demander le remboursement avec intérêts au taux légal, lors du partage ou par action en compte entre indivisaires (article 815-12 du Code civil). Conserver toutes les factures et tous les justificatifs : sans preuve, pas de remboursement.

L’indivision est-elle taxée à l’IFI ?

Oui. Chaque indivisaire intègre la valeur de sa quote-part dans sa déclaration personnelle. L’IFI ne s’applique que si la valeur nette du patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier.

Le droit de partage de 1,1 %, c’est sur quel montant ?

Sur la valeur nette de l’actif partagé, c’est-à-dire la valeur du bien moins les dettes communes (crédit immobilier en cours, frais de notaire). Pour une maison de 400 000 € avec un crédit restant de 80 000 €, le droit de partage de 1,1 % s’applique sur 320 000 €, soit 3 520 €.

Peut-on transformer une indivision en SCI ?

Oui par apport du bien indivis à une SCI nouvellement créée. L’opération relève du régime des apports en société et déclenche les droits d’enregistrement (5 % en principe). Le passage en SCI permet d’organiser la gestion par statuts et de faciliter la transmission par cessions ou donations de parts.

Quelle est la nouvelle loi sur l’indivision ?

Aucune réforme majeure n’a touché le régime de l’indivision en 2026. Les règles applicables sont issues principalement de la loi du 23 juin 2006 (réforme des successions) et de la loi de simplification du 12 mai 2009 qui a créé l’article 815-5-1, autorisant la vente à la majorité des deux tiers. Le droit de partage est resté fixé à 1,1 % depuis le 1er janvier 2022.