Le dépôt de garantie versé par le locataire à l’entrée dans le logement constitue une sécurité financière pour le bailleur. Son montant est strictement encadré par la loi du 6 juillet 1989, tout comme les conditions de sa restitution. En 2026, ce sujet reste l’une des premières sources de litiges locatifs, avec près de 30% des contentieux portés devant les commissions départementales de conciliation. Nous faisons le tour complet du dispositif : plafond, délai de restitution, retenues autorisées et recours en cas de conflit.
L’essentiel en 30 secondes
- Le dépôt est plafonné à 1 mois de loyer hors charges pour un logement vide, 2 mois pour un meublé.
- La restitution intervient sous 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme, sous 2 mois sinon.
- Au-delà du délai, des pénalités de 10% du loyer mensuel par mois de retard sont dues.
- Le bailleur ne peut retenir des sommes que sur justificatifs (devis, factures).
Qu’est-ce que le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie, parfois improprement appelé « caution », est une somme versée par le locataire au bailleur à la signature du bail. Elle garantit l’exécution des obligations locatives : paiement des loyers et charges, entretien normal du logement, réparations locatives incombant au locataire.
Il ne faut pas confondre cette somme avec la caution qui désigne une personne (parent, garant) s’engageant à payer à la place du locataire défaillant. Le dépôt de garantie est versé par le locataire lui-même ; la caution est une garantie personnelle apportée par un tiers.
Montant du dépôt de garantie selon le type de location
Le plafond varie selon la nature du bail et ne peut en aucun cas être dépassé, même par accord entre les parties. La loi du 6 juillet 1989 fixe strictement ces règles.
| Type de location | Plafond légal | Exemple (loyer 800 €) |
|---|---|---|
| Logement vide (loi 89) | 1 mois de loyer hors charges | 800 € |
| Logement meublé (bail 1 an) | 2 mois de loyer hors charges | 1 600 € |
| Bail mobilité (1 à 10 mois) | Aucun dépôt autorisé | 0 € |
| Location saisonnière | Librement fixé au contrat | Variable |
| Logement social (HLM) | 1 mois de loyer principal | 800 € |
Pour un meublé, le dépôt peut être revu à la hausse uniquement si le locataire change (renouvellement exclus). Il ne peut pas être indexé sur l’indice des loyers, il reste figé au montant versé à l’entrée.
Versement et restitution : le calendrier légal
Le versement intervient à la signature du bail, généralement par chèque, virement ou carte bancaire. Le locataire peut aussi bénéficier d’une aide Loca-Pass via Action Logement (prêt sans intérêts) ou de l’avance Loca-Pass pour mobiliser le dépôt.
Délai de restitution
Le bailleur doit restituer le dépôt dans les délais suivants, comptés à partir de la remise des clés :
- 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée (aucune retenue).
- 2 mois si l’état des lieux révèle des dégradations nécessitant des travaux.
Attention, en copropriété, le bailleur peut conserver provisoirement jusqu’à 20% du dépôt en attendant l’arrêté des comptes annuels. Cette somme sert à apurer d’éventuels rappels de charges locatives. Elle doit être libérée dans le mois qui suit la réception des comptes par la copropriété.
Pénalités de retard : chaque mois de retard dans la restitution donne droit au locataire à une pénalité de 10% du loyer mensuel hors charges. Un retard de 3 mois sur un loyer de 800 € représente 240 € de pénalités cumulées.
Les retenues autorisées sur le dépôt de garantie
Le bailleur ne peut retenir des sommes que pour motifs légitimes et sur justificatifs. Les retenues fantaisistes sont régulièrement sanctionnées par les tribunaux.
Retenues possibles
- Loyers et charges impayés : somme restant due au jour de la sortie, y compris la régularisation annuelle des charges.
- Réparations locatives : travaux incombant au locataire selon le décret du 26 août 1987 (reboucher les trous, remettre en peinture dégradations volontaires, nettoyage spécifique).
- Frais de remise en état pour dégradations : réparations au-delà de l’usure normale, justifiées par devis détaillés ou factures.
- Régularisation de charges locatives : provision versée mensuellement ajustée au réel chaque année selon les comptes de la copropriété.
Retenues interdites
Certaines retenues sont fréquemment réclamées à tort par les bailleurs :
- Usure normale du logement (peinture défraîchie après 5 ans, moquette défraîchie, joints de salle de bain vieillis).
- Travaux d’embellissement ou d’amélioration non liés aux dégradations.
- Frais de nettoyage si le logement est rendu propre.
- Honoraires de l’huissier pour l’état des lieux si une copie est remise au locataire.
- Vétusté naturelle des équipements (robinetterie, volets, joints).
Usure normale vs dégradation : la frontière
La distinction entre usure normale (à la charge du bailleur) et dégradation (à la charge du locataire) constitue l’enjeu majeur des litiges. Voici les principes retenus par la jurisprudence.
| Élément | Usure normale (bailleur) | Dégradation (locataire) |
|---|---|---|
| Peinture | Traces d’usage après 5-7 ans | Trous non rebouchés, taches anormales |
| Sol | Parquet marqué par meubles lourds | Brûlures, rayures profondes, taches |
| Électroménager | Panne après 8-10 ans d’usage | Casse par usage inapproprié |
| Robinetterie | Joints à changer, calcaire normal | Mitigeur cassé, colonne de douche arrachée |
| Volets, stores | Mécanisme fatigué après 10 ans | Lame cassée, manivelle arrachée |
| Joint de salle de bain | Jaunissement, vétusté | Moisissures par manque d’aération |
La grille de vétusté, annexée facultativement au bail, permet de chiffrer ces conventions. Certains bailleurs l’utilisent pour éviter les débats (décote annuelle des éléments d’équipement).
Cas concret : restitution avec retenue justifiée
Situation : studio de 28 m² à Marseille, loyer 610 € hors charges, dépôt versé 610 €, bail signé en 2022. Sortie au 31 mars 2026.
État des lieux de sortie :
- Peinture salon : traces d’usure normale → aucune retenue
- Plan de travail cuisine : brûlure profonde → retenue justifiée
- Mitigeur salle de bain : cassé par chute → retenue justifiée
- Joint cuvette WC : moisissure épaisse → retenue pour nettoyage
Chiffrage :
- Remplacement plan de travail : 220 € (devis entreprise)
- Changement mitigeur : 95 € (facture plombier)
- Nettoyage spécifique WC : 45 € (facture société de nettoyage)
- Solde régularisation charges 2025 : 38 € (annexes comptes copropriété)
Total retenu : 398 €. Restitution : 610 – 398 = 212 € dans les 2 mois.
Que faire en cas de litige ?
Si le bailleur refuse de restituer ou retient des sommes injustifiées, plusieurs recours existent. Ils doivent être engagés dans un ordre précis.
Étape 1 : Mise en demeure par recommandé
Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception rappelant les textes applicables, le délai légal expiré et le montant réclamé. Joignez la copie de l’état des lieux et les justificatifs éventuels. Accordez 15 jours pour régulariser.
Étape 2 : Commission Départementale de Conciliation (CDC)
Gratuite et obligatoire avant toute action judiciaire pour les litiges inférieurs à 5 000 €, la CDC est composée de représentants des bailleurs et des locataires. Elle émet un avis dans les 2 mois, souvent respecté par les parties.
Étape 3 : Saisine du juge des contentieux
Si la conciliation échoue, saisissez le juge des contentieux de la protection (tribunal judiciaire). La procédure est simple et peut se faire sans avocat pour les demandes inférieures à 10 000 €. Comptez 6 à 12 mois pour obtenir une décision.
Modèle de lettre de demande de restitution
[Vos nom, prénom, nouvelle adresse] À [nom du bailleur] [Adresse du bailleur] Lettre recommandée avec accusé de réception [Ville], le [date] Objet : Mise en demeure de restituer le dépôt de garantie Madame, Monsieur, J'ai occupé le logement situé [adresse complète] du [date d'entrée] au [date de sortie]. J'ai remis les clés et signé l'état des lieux de sortie en votre présence. Le délai légal de restitution prévu à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 a expiré le [date]. À ce jour, je n'ai pas reçu le dépôt de garantie d'un montant de [montant] €. Je vous mets en demeure de procéder à cette restitution dans un délai de 15 jours à réception de la présente. À défaut, je serai contraint(e) de saisir la Commission Départementale de Conciliation puis, le cas échéant, le juge des contentieux de la protection. Je vous rappelle que le retard donne droit à une pénalité de 10% du loyer mensuel par mois de retard, soit à ce jour [montant calculé] €. Dans l'attente de votre règlement, je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées. [Signature]
Pour aller plus loin sur l’arbitrage entre les deux régimes locatifs, consultez notre comparatif détaillé : comparatif bail meublé ou vide.
FAQ : dépôt de garantie et restitution
Le bailleur peut-il utiliser le dépôt pour le dernier mois de loyer ?
Non. Le dépôt de garantie n’est pas un loyer d’avance. Le locataire doit régler le dernier mois comme tous les autres. La compensation n’est possible qu’avec l’accord écrit du bailleur.
Que faire si le bailleur a vendu le logement pendant mon bail ?
Le dépôt suit le logement : le nouveau bailleur reprend l’obligation de restitution. Le vendeur reste solidairement tenu pour les sommes versées avant la vente. Adressez votre demande au bailleur actuel.
Un état des lieux d’entrée manquant m’avantage-t-il ?
Oui, en l’absence d’état des lieux d’entrée, le logement est réputé avoir été remis en bon état. Aucune retenue pour dégradation ne peut alors être effectuée, sauf preuve apportée par le bailleur (photos datées, témoignages).
Faut-il accepter un devis comme justificatif ?
Un devis récent, détaillé et signé par un professionnel constitue un justificatif recevable pour la retenue. En cas de doute, demandez la facture finale et les photos des dégradations. Refusez les retenues « forfaitaires » sans pièces.
Comment calculer les intérêts de retard ?
La pénalité est de 10% du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé. Pour un loyer de 700 € et un retard de 2 mois, vous pouvez exiger 140 € en plus du dépôt. Cette pénalité n’est pas un maximum, elle est automatique.
Le bailleur peut-il refuser la restitution si des charges ne sont pas régularisées ?
Il peut conserver au maximum 20% du dépôt en attendant l’arrêté des comptes annuels (cas d’une copropriété). Au-delà de ces 20%, la retenue est abusive. La libération du solde doit intervenir dans le mois qui suit la réception des comptes.
Quelles sont les réparations locatives à ma charge ?
Le décret du 26 août 1987 liste précisément les réparations locatives : menus travaux de plomberie (joints, flexibles), entretien courant (moquette nettoyée, peintures), petits équipements (ampoules, piles détecteur fumée). La révision périodique de la chaudière individuelle est aussi à votre charge.
En colocation, qui récupère le dépôt ?
Si le bail est unique avec clause de solidarité, le dépôt est unique et restitué au colocataire désigné (le dernier à quitter, ou celui désigné au contrat). En bail individuel multiple, chaque locataire récupère son propre dépôt lors de sa sortie.