Prix immobilier en France T1 2026 : villes, tendances et projections

Le marché immobilier français termine le premier trimestre 2026 sur une note contrastée. Après deux années de correction sévère (-9% en moyenne nationale entre 2023 et 2025), les prix repartent timidement à la hausse dans les grandes métropoles alors que les territoires ruraux continuent leur lente érosion. Le prix moyen national s’établit à 3 180 €/m² au 31 mars 2026, en hausse de 1,2% sur un an. Nous décryptons la situation par ville, par segment et les perspectives des prochains mois.

Photographie du marché au T1 2026

Les données consolidées par les Notaires de France, SeLoger, Meilleurs Agents et l’INSEE convergent vers un diagnostic partagé. Le marché sort progressivement de sa torpeur, avec des signaux différenciés selon les zones.

La baisse des taux immobiliers amorcée en 2024 commence à produire ses effets : le pouvoir d’achat immobilier gagne 6% en un an pour les primo-accédants. Cette amélioration nourrit la demande dans les zones où l’offre reste rare, alors que les territoires en déprise continuent de voir leurs prix reculer.

Prix au m² dans les 10 plus grandes villes françaises

Le top 10 des métropoles concentre 38% des transactions sur appartements. Voici le prix moyen observé au T1 2026, comparé au pic de 2021.

Ville	Prix m² T1 2026	Évolution sur 12 mois	Écart au pic 2021
Paris	9 650 €	+0,8%	-10,6%
Lyon	4 780 €	+1,5%	-12,0%
Bordeaux	4 420 €	-0,3%	-14,2%
Nice	4 850 €	+2,8%	-3,1%
Marseille	3 480 €	+3,2%	+2,4%
Lille	3 420 €	+1,8%	-8,5%
Toulouse	3 510 €	+0,9%	-7,2%
Nantes	3 780 €	-0,5%	-15,3%
Rennes	3 650 €	+1,1%	-10,8%
Strasbourg	3 390 €	+2,3%	-5,4%

Marseille et Nice constituent les exceptions haussières, portées par la demande résidentielle d’héliotropisme et l’attractivité touristique. Nantes et Bordeaux restent en correction, pénalisées par un excès d’offre neuve et un ralentissement de l’arrivée de nouveaux habitants.

Le marché parisien en détail

Paris mérite une analyse dédiée tant le marché capitale reste atypique. Après avoir touché un point bas à 9 480 €/m² en septembre 2025, la courbe se redresse doucement. Les arrondissements les plus chers restent le 7e (13 820 €/m²) et le 6e (13 450 €/m²).

Les arrondissements périphériques affichent une meilleure résistance depuis 2023. Le 19e et le 20e arrondissement, avec des prix autour de 8 100 €/m², attirent les primo-accédants qui ne peuvent plus s’offrir le centre. Le 12e et le 13e bénéficient de l’effet Gare de Lyon et Bibliothèque François Mitterrand.

Ce qui fait bouger les prix à Paris

• La raréfaction de l’offre : moins de 32 000 biens à vendre début 2026, contre 48 000 fin 2023. Le stock recule faute de nouveaux mandats.
• Les JO 2024 en rétroviseur : l’effet d’aubaine a été plus limité que prévu sur les zones hors Village olympique.
• Le DPE F et G : les passoires thermiques subissent une décote moyenne de 10 à 15% par rapport aux biens classés D ou mieux.
• Les ZTI (zones touristiques internationales) : l’encadrement renforcé de Airbnb pèse sur les investisseurs spécialisés dans la location saisonnière.

Les dynamiques régionales

Au-delà des métropoles, les territoires suivent des trajectoires différenciées. Trois profils se dégagent clairement au T1 2026.

Zones littorales et montagne : résilience

Les littoraux (Bretagne Sud, Côte d’Opale, Côte d’Azur) et les stations de montagne (Alpes, Pyrénées) résistent bien grâce à la demande de résidences secondaires. Les prix sont stables ou légèrement haussiers (+1 à +4% sur 12 mois selon les zones).

Villes moyennes attractives : reprise modérée

Tours, Angers, Dijon, Metz, Rouen, Reims, Orléans affichent des prix autour de 2 200-2 700 €/m² avec des évolutions de -1% à +2%. Ces villes profitent du télétravail résiduel et d’une qualité de vie recherchée par les ménages quittant les métropoles.

Zones rurales en déprise : correction persistante

Certains départements (Creuse, Cantal, Haute-Marne, Nièvre) enregistrent encore des baisses de 2 à 5% sur 12 mois. L’offre y excède largement la demande. Des biens à moins de 800 €/m² restent courants pour des maisons en pierre à rénover.

Appartement vs maison : l’écart se creuse

Depuis 2022, les maisons individuelles subissent une correction plus marquée que les appartements. L’envolée des coûts de chauffage et le renforcement des obligations DPE pèsent sur cette typologie énergivore.

Segment	Prix moyen T1 2026	Évolution 12 mois	Évolution 36 mois
Appartement national	3 180 €/m²	+1,2%	-6,4%
Maison nationale	2 780 €/m²	+0,4%	-10,8%
Appartement grandes métropoles	4 950 €/m²	+1,5%	-8,2%
Maison zone rurale	1 640 €/m²	-2,1%	-12,4%

Volumes de transactions : toujours en retrait

Le nombre total de transactions dans l’ancien s’établit à 870 000 sur 12 mois glissants fin mars 2026. C’est 26% en dessous du pic historique de 2021 (1,18 million), mais 8% au-dessus du creux atteint en décembre 2024.

DPE : l’énergie façonne de plus en plus les prix

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location. Les classes F suivront au 1er janvier 2028. Cette régulation transforme profondément la hiérarchie des prix.

Un appartement classé D se vend en moyenne 12% plus cher qu’un bien équivalent classé F ou G dans les grandes métropoles. La décote atteint même 18 à 22% dans les zones tendues où les travaux de rénovation sont coûteux (dispositions de copropriété, façade protégée, configuration atypique).

Les prévisions pour le reste 2026

Les principaux instituts (Xerfi, IEIF, Notaires de France) s’accordent sur un scénario de reprise graduelle mais inégale. Voici les fourchettes anticipées pour l’année complète.

• Prix moyen national : entre +0,5% et +2,5% sur 12 mois au 31 décembre 2026.
• Paris et grandes métropoles : légère hausse de 1 à 3%, portée par la rareté de l’offre.
• Villes moyennes attractives : stabilisation, avec des disparités locales importantes.
• Zones rurales : poursuite de la correction, -1 à -3% attendus.
• Volumes de ventes : remontée vers 920 000 à 970 000 transactions sur l’année.

FAQ : marché immobilier 2026

Le marché est-il reparti à la hausse ?

Oui, mais de manière hétérogène. Les grandes métropoles et les zones attractives montrent une stabilisation haussière, alors que les zones rurales continuent leur correction. Nous restons dans un marché de reprise modérée, pas dans un nouveau cycle haussier marqué.

Est-ce le bon moment pour acheter ?

Pour une résidence principale avec un horizon de détention de 7-10 ans, le contexte est favorable : taux détendus, prix ayant déjà corrigé, offre plus fournie qu’en 2021. Les primo-accédants retrouvent des marges de négociation. Pour un investissement locatif pur, la rentabilité brute reste tendue dans les zones chères.

Les prix vont-ils continuer à baisser ?

Dans les zones rurales en déprise, la baisse se poursuit. Dans les métropoles tendues, la baisse est probablement terminée et les prix remontent. Dans les villes moyennes, la situation dépend beaucoup de la dynamique démographique locale et du marché de l’emploi.

Quels sont les biens les plus recherchés ?

Les logements lumineux, bien isolés (DPE C-D), avec extérieur (balcon, terrasse, jardin) trouvent preneur rapidement. Les T3-T4 familiaux dans les centres-villes bien desservis s’arrachent. Les biens atypiques (plateaux bruts, ateliers, lofts) connaissent un regain d’intérêt. Dans le sud, les maisons équipées d’une piscine valorisée et déclarée tirent leur épingle du jeu : il reste prudent de vérifier les autorisations et la fiscalité liées à la construction d’une piscine avant de positionner un bien à la vente.

Les passoires thermiques sont-elles à éviter ?

Pas forcément, mais il faut intégrer le coût des travaux au prix d’achat. Un bien F ou G offre une décote mais nécessite souvent 500 à 1 000 €/m² de travaux pour atteindre un DPE D. Les aides (MaPrimeRénov’, éco-PTZ) amortissent partiellement ces coûts.

Faut-il négocier le prix affiché ?

Oui, la marge de négociation moyenne s’établit à 4-6% sur l’ancien, avec des pointes à 10% sur les biens classés F-G ou présentant des défauts (travaux, exposition). Sur le neuf, la négociation est moins fréquente mais possible sur les invendus ou en fin de commercialisation.

Où trouver des bonnes affaires ?

Les zones rurales et petites villes en déprise offrent encore des prix très bas, mais la revente sera difficile. Les biens nécessitant des travaux dans les grandes villes restent des opportunités si vous pouvez gérer le chantier. Les ventes de succession ou les ventes liées aux DPE offrent également des décotes intéressantes.

Le neuf est-il plus cher que l’ancien ?

Oui, en moyenne 15 à 25% plus cher au m² neuf livré vs ancien rénové. Mais le neuf offre des avantages : frais de notaire réduits à 2-3%, garanties constructeur, absence de travaux, performances énergétiques optimales. Sur la durée de détention, l’écart se réduit.