Vous pouvez vendre votre logement même s’il est occupé par un locataire. La loi vous y autorise à tout moment, sans congé préalable ni accord du locataire. Deux options s’offrent à vous : vendre occupé (le bail se transfère au nouveau propriétaire) ou vendre libre (en donnant un congé pour vente, avec un préavis de 6 mois en vide ou 3 mois en meublé). Chaque scénario a ses règles, ses délais et son impact sur le prix.
Nous vous détaillons ci-dessous la procédure exacte, la décote à anticiper, le droit de préemption du locataire, la fiscalité de la vente et les diagnostics obligatoires. Avec un cas chiffré pour un appartement parisien.
En bref : vendre un logement occupé est légal à tout moment. Vente occupée = bail transféré, décote de 10 à 20 %. Vente libre = congé pour vente, préavis 6 mois (vide) ou 3 mois (meublé), droit de préemption du locataire en location vide.
Peut-on vendre un logement loué ? Oui, dans tous les cas
La loi du 6 juillet 1989 ne vous oblige jamais à attendre la fin du bail ou à demander l’autorisation de votre locataire. Vous restez propriétaire et libre de céder votre bien, quel que soit le type de bail signé (vide, meublé, mobilité). Le contrat de location se transmet automatiquement à l’acquéreur, qui devient le nouveau bailleur sans rupture pour l’occupant.
Concrètement, deux scénarios sont possibles. Soit vous vendez occupé : le locataire reste en place, vous touchez les loyers jusqu’à la signature et l’acheteur récupère un bien déjà locatif. Soit vous vendez libre : vous donnez congé pour vente, le locataire quitte les lieux à l’échéance du bail et vous mettez en vente un logement vide. Le choix dépend de votre calendrier, du profil d’acheteur visé et du prix que vous souhaitez obtenir.
Vendre occupé : la procédure la plus simple
La vente occupée est une vente immobilière classique. Aucune démarche particulière vis-à-vis du locataire n’est imposée par la loi : pas de notification obligatoire, pas de droit de préemption en sa faveur. Vous pouvez signer un compromis et un acte authentique sans même prévenir votre locataire, même si nous vous conseillons fortement de le faire pour préserver la qualité de la relation et fluidifier les visites.
Le bail se poursuit aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire : même loyer, même durée restante, même clauses. Le dépôt de garantie est transmis à l’acheteur par compensation sur le prix et c’est lui qui devra le restituer à la sortie du locataire.
Combien d’heures de visite pouvez-vous imposer ?
La loi vous autorise à organiser des visites pendant 2 heures par jour ouvrable maximum, jamais le dimanche ni les jours fériés. Les créneaux doivent être fixés d’un commun accord avec le locataire, qui peut exiger d’être présent. Si vous possédez un double des clés, vous ne pouvez pas pénétrer dans le logement sans son autorisation expresse. En pratique, une visite virtuelle préalable limite le nombre de passages physiques et améliore l’acceptation des candidats.
Vendre libre : le congé pour vente et ses délais
Si vous voulez maximiser votre prix et toucher des acheteurs occupants (résidence principale), il faut récupérer le logement avant la vente. Le préavis applicable dépend du type de bail meublé ou vide que vous avez signé. La seule procédure légale s’appelle le congé pour vente. Il s’adresse au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice (ex-huissier) ou remise en main propre contre récépissé.
Le congé doit respecter un préavis incompressible avant l’échéance du bail :
| Type de bail | Préavis minimum | Échéance possible | Droit de préemption |
|---|---|---|---|
| Location vide | 6 mois | Tous les 3 ans (fin du bail initial ou tacite reconduction) | Oui : offre de vente à formuler dans le congé |
| Location meublée | 3 mois | À chaque échéance annuelle | Non |
| Bail mobilité | Pas de congé possible | Fin du bail (1 à 10 mois) | Non |
Attention : si vous loupez la fenêtre du préavis, le bail se reconduit automatiquement. Vous devrez attendre l’échéance suivante (3 ans en vide, 1 an en meublé) ou basculer sur une vente occupée.
Le droit de préemption : quand le locataire devient prioritaire
En location vide uniquement, le congé pour vente vaut offre de vente à votre locataire. Vous devez y indiquer le prix et les conditions de la cession. Le locataire dispose de deux mois pour accepter ou refuser. S’il accepte, la vente se conclut au prix indiqué (avec possibilité de négociation s’il recourt à un prêt). S’il refuse ou ne répond pas, vous êtes libre de vendre à un tiers au même prix ou plus cher uniquement.
Si vous baissez le prix après le refus du locataire ou si vous modifiez les conditions, vous devez lui adresser une seconde offre de préemption. Cette obligation est sanctionnée par la nullité de la vente. En location meublée et en bail mobilité, ce droit n’existe pas : vous restez totalement libre de votre acheteur.
La décote du logement occupé : combien votre prix baisse-t-il ?
Vendre occupé restreint mécaniquement votre marché aux investisseurs locatifs : exit les acheteurs en résidence principale, exit les primo-accédants. Cette baisse de demande se traduit par une décote moyenne de 10 à 20 % par rapport au prix libre. Plusieurs facteurs entrent en jeu pour calibrer cette décote et nous vous conseillons de les chiffrer un par un avant de fixer votre prix de vente.
| Critère | Effet sur la décote | Décote indicative |
|---|---|---|
| Durée restante du bail | Plus le bail est long, plus la décote est forte | 5 à 20 % |
| Loyer vs marché | Loyer inférieur au marché = faible rendement | 5 à 15 % |
| Loyer supérieur au marché | Atout : rendement élevé, vente parfois sans décote | 0 à -5 % |
| DPE F ou G | Travaux à prévoir, interdiction progressive de louer | 5 à 15 % |
| Zone d’encadrement des loyers | Loyer plafonné, marge limitée | 5 à 10 % |
| Locataire protégé (plus de 65 ans, faibles revenus) | Congé pour vente quasi impossible | 10 à 25 % |
Cas chiffré : un studio parisien loué 700 € par mois
Imaginons un studio de 22 m² dans le 11e arrondissement de Paris. Prix libre estimé : 220 000 € (10 000 € le m²). Il est loué vide depuis 18 mois, bail de 3 ans, loyer 700 € par mois (charges comprises), DPE C. Le loyer est conforme au marché.
Le bail court encore 18 mois. Pour vendre occupé, vous appliquez une décote de 12 % : prix net 193 600 €. Le rendement brut affiché à l’investisseur est de 4,3 %, dans la moyenne parisienne. Pour vendre libre, vous attendez la fin du bail (18 mois) et vendez à 220 000 € : différence de 26 400 € à mettre en regard du temps d’attente et des loyers encaissés (12 600 € sur 18 mois). Le calcul reste favorable à la vente libre, sauf si les taux immobiliers remontent fortement dans l’intervalle.
Notre conseil : sollicitez systématiquement deux estimations, une en occupé et une en libre, avant de trancher. Le différentiel net (après loyers encaissés et impôts) vous donnera la vraie réponse économique.
Fiscalité de la vente : la plus-value sur un bien locatif
Sauf si le logement vendu est votre résidence principale, ce qui ne peut pas être le cas s’il est loué, la vente déclenche le régime de la plus-value immobilière des particuliers. La plus-value imposable est égale au prix de vente moins le prix d’achat, augmenté des frais d’acquisition et des travaux justifiés.
Le taux d’imposition est de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 %. Des abattements pour durée de détention réduisent progressivement la base imposable : exonération totale d’IR au bout de 22 ans, exonération totale de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Une surtaxe de 2 à 6 % s’applique aux plus-values supérieures à 50 000 €.
Si votre bien est loué en LMNP au réel, attention : la fiscalité de cession a changé en 2025. Les amortissements déduits pendant la location sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui peut alourdir significativement la note finale.
Diagnostics obligatoires : la liste pour un logement loué
Le dossier de diagnostic technique (DDT) à annexer au compromis de vente est le même qu’en vente libre. Préparez-le avec votre diagnostiqueur avant la mise en ligne de l’annonce, pour éviter de perdre un acheteur sur un délai administratif. La liste est inchangée par rapport à une vente classique.
- DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) : obligatoire, valable 10 ans, à afficher dans l’annonce
- Amiante : pour les biens construits avant le 1er juillet 1997
- Plomb (CREP) : pour les biens construits avant le 1er janvier 1949
- Termites : selon arrêté préfectoral de la commune
- Électricité et gaz : si l’installation a plus de 15 ans
- État des risques (ERP) : systématique, datant de moins de 6 mois
- Mesurage Carrez : pour les lots de copropriété
- Assainissement non collectif : si le bien n’est pas raccordé au tout-à-l’égout
DPE F ou G : depuis 2025, les passoires thermiques classées G sont interdites à la location. Si vous vendez à un investisseur locatif, le bien devient pratiquement invendable sans travaux. Nos conseils sur les passoires thermiques détaillent les options possibles avant la cession.
Vendre occupé ou libre : notre arbitrage
Le choix dépend de trois variables : votre horizon de temps, le profil de l’acheteur cible et la rentabilité du bien. Vendre occupé est pertinent quand vous voulez encaisser rapidement, quand votre bien est typiquement locatif (studios, T2 en centre-ville, petites surfaces) et quand le loyer est aligné avec le marché. Vendre libre est préférable quand le bien intéresse aussi des résidents principaux (T3, T4, maisons familiales), quand le DPE est bon et quand vous pouvez attendre 6 à 12 mois.
Pour vendre dans les meilleures conditions, nous vous conseillons aussi de soigner le mandat de vente avec votre agent immobilier. Un mandat exclusif accélère souvent la vente d’un bien occupé car l’agent investit davantage dans la commercialisation. Les frais de notaire restent identiques quelle que soit l’option choisie mais le compromis de vente devra mentionner explicitement le statut occupé ou libre.
FAQ : vos questions sur la vente d’un logement loué
Comment calculer le prix de vente d’un appartement loué ?
Partez du prix libre estimé par un agent, puis appliquez la décote selon notre tableau ci-dessus. Pour un studio parisien loué au prix du marché avec un bail récent, comptez 10 à 15 % de décote. Pour une maison familiale louée bien en dessous du marché, la décote peut atteindre 25 %.
Quel préavis pour vendre un appartement loué vide ?
Six mois avant l’échéance du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre. Le congé doit contenir l’offre de vente avec prix et conditions, sous peine de nullité.
Peut-on vendre un immeuble entier avec plusieurs locataires ?
Oui et la loi Aurillac de 2014 protège les locataires en imposant au vendeur (ou au bailleur si l’immeuble est revendu en bloc) une procédure de notification individuelle. Chaque locataire reçoit une offre de vente sur son logement avant la vente en bloc.
Peut-on vendre un logement occupé sans bail écrit ?
Légalement, l’absence de bail écrit ne vous empêche pas de vendre mais l’occupant peut prouver la location par tout moyen (quittances, virements). Régularisez la situation avec un bail formel avant la mise en vente : un acheteur sérieux refusera un dossier sans contrat de location signé.
Le locataire peut-il refuser les visites ?
Non, le locataire doit accepter jusqu’à 2 heures de visite par jour ouvrable. Un refus systématique peut être sanctionné par le juge, qui peut autoriser les visites sous astreinte. En pratique, la négociation amiable reste la meilleure option : proposez des créneaux flexibles et limitez le nombre de visites.
L’acheteur d’un logement loué peut-il y habiter rapidement ?
Non, pas immédiatement. Pour récupérer le bien, l’acheteur doit attendre l’échéance du bail et donner un congé pour reprise (motif personnel). Les délais sont allongés : si le bail expire dans moins de 2 ans après la vente, l’acheteur ne peut donner congé qu’à l’échéance suivante (3 ans plus tard en vide).
Le locataire peut-il acheter le logement avant qu’il soit mis en vente ?
Oui et nous vous le conseillons vivement. Proposez-lui une offre amiable de gré à gré : il connaît le bien, il économise un déménagement et vous évitez les frais d’agence. Si l’accord se conclut, vous gagnez du temps et il bénéficie souvent d’un prix négocié.
Que devient le dépôt de garantie après la vente ?
Le dépôt de garantie est transféré au nouveau propriétaire, généralement par compensation sur le prix de vente (le notaire ajuste le décompte lors de la signature du compromis). C’est ensuite l’acquéreur qui devra le restituer au locataire à son départ, déduction faite des éventuelles dégradations.
Vendre occupé augmente-t-il la fiscalité de la plus-value ?
Non, le calcul de la plus-value est identique en occupé ou en libre. Seul le prix de vente change : un prix plus bas en occupé réduit mécaniquement la plus-value imposable. À l’inverse, si vous vendez libre après congé, la plus-value imposable sera plus élevée.
Comment vendre un logement loué à un membre de sa famille ?
La vente intrafamiliale est possible mais le prix doit être conforme au marché sous peine de requalification fiscale (donation déguisée). Le droit de préemption du locataire reste applicable en location vide : il faut lui adresser le congé pour vente avant toute négociation familiale.