Un logement classé F ou G au DPE est devenu une bombe à retardement pour son propriétaire. Depuis le 1er janvier 2025, les biens étiquetés G ne peuvent plus être loués. Le 1er janvier 2028, ce sera au tour des F. La décote à la vente atteint déjà 15 à 20 % sur certains segments. Trois choix : louer tant que c’est possible, vendre en intégrant la décote ou rénover. Nous décortiquons ici chaque option avec les chiffres, les délais et les arbitrages à connaître.
En 2026, louer un DPE G est interdit, vendre reste autorisé mais subit une décote de 10 à 20 % et impose un audit énergétique. Rénover coûte entre 25 000 et 60 000 € pour un appartement, avec MaPrimeRénov’ qui peut couvrir jusqu’à 70 % du chantier pour les ménages modestes.
Qu’est-ce qu’une passoire thermique au regard du DPE ?
Le diagnostic de performance énergétique attribue à chaque logement une note de A à G en fonction de sa consommation d’énergie primaire et de ses émissions de gaz à effet de serre. Un bien est qualifié de passoire thermique dès qu’il est classé F ou G. Concrètement, cela signifie qu’il consomme plus de 330 kWh/m²/an d’énergie primaire pour la classe F et plus de 420 kWh/m²/an pour la classe G.
Selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique, la France comptait environ 5,2 millions de passoires thermiques début 2025, soit près de 15 % du parc résidentiel privé. Le parc locatif est très exposé : un logement loué sur cinq était une passoire thermique avant les premières interdictions.
Depuis la réforme du DPE de juillet 2021, le diagnostic est devenu opposable : un acquéreur ou un locataire peut se retourner contre le vendeur ou le bailleur si la classe affichée ne correspond pas à la réalité énergétique du bien. Le DPE engage donc la responsabilité du propriétaire pendant 10 ans.
Le calendrier des interdictions de location à connaître en 2026
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a fixé un calendrier progressif d’interdiction de mise en location des passoires thermiques. Ce calendrier s’applique aux nouveaux baux et renouvellements, pas aux baux en cours signés avant les dates clés. Voici les échéances à retenir pour décider de votre stratégie.
| Classe DPE | Date d’interdiction de location | Statut au 1er semestre 2026 | Logements concernés (estimation) |
|---|---|---|---|
| G | 1er janvier 2025 | Déjà interdit à la mise en location | ~ 600 000 logements |
| F | 1er janvier 2028 | Encore autorisé à la location | ~ 1,2 million de logements |
| E | 1er janvier 2034 | Encore autorisé à la location | ~ 2,6 millions de logements |
Pour les baux en cours, l’interdiction ne joue qu’au moment du renouvellement ou de la signature d’un nouveau bail. Un locataire installé dans un G depuis 2022 peut donc continuer à occuper le logement sans être expulsé. Le bailleur ne pourra ni augmenter le loyer ni signer un nouveau bail avec un autre locataire à la fin du préavis.
Louer un logement classé F ou G : ce qui est encore possible
Pour les DPE G, la règle est claire depuis 15 mois : aucun nouveau bail ne peut être signé. Mettre un G en location en 2026 expose le propriétaire à plusieurs sanctions cumulables. Le locataire peut saisir le juge pour exiger la mise en conformité du logement aux critères de décence, demander une réduction de loyer rétroactive ou imposer la réalisation des travaux à la charge du bailleur.
Si vous louez actuellement un DPE G avec un bail en cours, le locataire peut, depuis 2023, saisir la commission départementale de conciliation pour exiger des travaux ou une baisse de loyer. Le juge des contentieux de la protection peut ensuite ordonner l’exécution sous astreinte.
Pour les DPE F, la fenêtre se referme. Vous pouvez encore louer en 2026 et 2027 mais vous ne pourrez plus relouer après le 1er janvier 2028. Si vous comptez sortir le bien du marché locatif à cette date, la stratégie consiste à louer en bail meublé court (un an ou neuf mois pour les étudiants) afin de récupérer le bien sans contentieux à l’approche de l’échéance.
Le bail meublé d’un an offre cette souplesse, alors que le bail vide de trois ans bloque la sortie jusqu’en 2028 ou au-delà.
Vendre une passoire thermique : audit obligatoire et décote du marché
Contrairement à la location, vendre une passoire thermique reste parfaitement légal en 2026. Aucune loi n’interdit la transaction. En revanche, deux contraintes ont été ajoutées par la loi Climat et Résilience pour mieux informer l’acquéreur.
Depuis le 1er avril 2023, la vente d’un logement classé F ou G impose la réalisation d’un audit énergétique réglementaire, en plus du DPE classique. Cet audit, réalisé par un professionnel certifié, présente au moins deux scénarios de travaux permettant d’atteindre la classe B ainsi qu’une estimation chiffrée des coûts. Comptez entre 500 et 1 000 € pour un audit sur un appartement, jusqu’à 1 500 € pour une maison.
L’annonce immobilière doit aussi mentionner explicitement la classe énergétique et faire apparaître la mention « logement à consommation énergétique excessive ». Le manquement à cette obligation peut entraîner l’annulation de la vente ou la mise en jeu de la responsabilité du vendeur pendant 10 ans.
Côté prix, la décote est mesurable. Selon une étude des Notaires de France publiée en mars 2025, les biens classés F ou G se vendent en moyenne 10 à 20 % moins cher que des biens équivalents en classe D ou E, avec des écarts allant jusqu’à 25 % en zone tendue.
Avant de signer, lisez attentivement notre guide sur le compromis de vente et le délai de rétractation car la mention erronée du DPE est l’un des motifs de rétractation les plus fréquents en 2026.
Rénover sa passoire : combien ça coûte et quelles aides en 2026
Faire passer un logement de la classe G à la classe D ou C suppose une rénovation globale. L’audit énergétique vous indiquera les travaux prioritaires, généralement par ordre d’impact : isolation des combles, isolation des murs, remplacement du système de chauffage, double vitrage et ventilation.
Pour un appartement de 60 m² classé F, le coût moyen d’une rénovation atteignant la classe D oscille entre 25 000 et 45 000 €. Pour une maison individuelle de 100 m² classée G visant la classe C, le budget peut grimper de 50 000 à 90 000 € selon l’état du bâti et la qualité des équipements choisis.
Trois dispositifs principaux financent ces travaux en 2026 :
- MaPrimeRénov’ Parcours accompagné : pour une rénovation d’ampleur (gain d’au moins deux classes DPE), la prime couvre jusqu’à 50 % du montant des travaux pour les ménages aux revenus intermédiaires et jusqu’à 70 % pour les ménages très modestes. Plafond de travaux éligibles : 70 000 €. Un Accompagnateur Rénov’ agréé est obligatoire.
- Certificats d’économies d’énergie (CEE) : versés par les fournisseurs d’énergie, cumulables avec MaPrimeRénov’. Le montant varie selon le type de travaux et le revenu, généralement entre 2 000 et 8 000 € pour une rénovation globale.
- Éco-prêt à taux zéro : jusqu’à 50 000 € de prêt sans intérêts pour une rénovation globale, remboursable sur 20 ans. Aucune condition de ressources. Couplable au prêt à taux zéro classique pour l’achat.
Côté propriétaire bailleur, les travaux sont déductibles des revenus fonciers au régime réel. Pour un investisseur en LMNP, ils alimentent l’amortissement (cf. notre guide sur le calcul de l’amortissement LMNP). Cette déductibilité est un argument financier souvent sous-estimé dans la décision de rénover.
Cas concret chiffré : un F3 à Lyon classé DPE F
Prenons l’exemple d’un appartement de 65 m² situé à Lyon 3e, classé DPE F, acheté 280 000 € en 2018. Le propriétaire le loue 1 050 € par mois. Le bail actuel arrive à échéance fin 2027. Trois scénarios se présentent à lui à l’horizon 2028.
Scénario 1 : vente en l’état début 2027. Avec la décote DPE F, le bien se vendrait autour de 245 000 €, soit 35 000 € en dessous d’un équivalent classé D. Il faut ajouter l’audit énergétique (700 €) et les frais d’agence (12 000 €). Net vendeur : ~232 000 €.
Scénario 2 : rénovation globale puis location. 32 000 € de travaux (isolation murs, combles, pompe à chaleur, ventilation), avec 11 000 € de MaPrimeRénov’ au titre du Parcours accompagné (ménage intermédiaire). Reste à charge : 21 000 €, financés par un éco-PTZ. Le bien passe en classe C, le loyer peut être réindexé sans contrainte et la valeur de revente remonte à ~275 000 €. Cash-flow locatif maintenu, plus-value latente de 30 000 €.
Scénario 3 : maintien en location jusqu’au 31/12/2027 puis vente. Le propriétaire encaisse 12 600 € de loyers supplémentaires puis vend dans les mêmes conditions que le scénario 1. Avantage : pas de chantier. Inconvénient : la décote peut s’aggraver d’ici fin 2027.
L’arbitrage dépend de votre horizon : pour conserver le bien plus de 8 ans, la rénovation est presque toujours la meilleure option. Pour sortir avant 5 ans, la vente en l’état reste défendable malgré la décote.
Vendre, louer ou rénover : comment choisir selon votre profil ?
Aucune option n’est universellement meilleure. La bonne décision dépend de votre horizon de détention, de votre situation fiscale et de votre capacité à mobiliser de la trésorerie ou du crédit. Voici comment trancher.
| Votre profil | Option à privilégier | Pourquoi |
|---|---|---|
| Propriétaire occupant qui prévoit de rester 5+ ans | Rénover | Confort gagné, factures divisées par 2, aides massives en cumulant MaPrimeRénov’ + CEE + éco-PTZ |
| Bailleur avec un F loué et bail expirant fin 2027 | Rénover ou vendre | Rénover si vous voulez conserver le bien après 2028. Vendre si vous préférez sécuriser la plus-value sans chantier |
| Bailleur avec un G actuellement loué | Rénover en urgence ou vendre | Le bien est déjà gelé : impossible de relouer après départ du locataire. Décision à prendre avant le préavis |
| Investisseur cherchant à sortir du marché immobilier | Vendre rapidement | Avant que la décote ne s’aggrave et que d’autres classes (E en 2034) tombent sous le coup de la loi |
| Propriétaire d’un bien en copropriété mal gérée | Vendre | Le vote des travaux collectifs peut bloquer la rénovation individuelle. Mieux vaut sortir |
En copropriété, un point de vigilance s’impose. Les travaux d’isolation par l’extérieur ou de réfection de toiture nécessitent un vote en assemblée générale. Anticipez le sujet à plusieurs AG et associez-vous aux copropriétaires concernés. Notre guide sur les majorités en assemblée générale détaille les seuils de vote.
FAQ : passoires thermiques DPE F et G
Est-il interdit de vendre une passoire thermique en 2026 ?
Non, aucune loi n’interdit la vente d’un logement classé F ou G. La transaction reste libre. Vous devez fournir un audit énergétique réglementaire à l’acquéreur, mentionner explicitement la classe énergétique dans l’annonce et accepter que le bien subisse une décote moyenne de 10 à 20 % par rapport à un équivalent classé D ou E.
Peut-on encore louer un logement DPE F en 2026 ?
Oui, jusqu’au 31 décembre 2027. À partir du 1er janvier 2028, plus aucun nouveau bail ne pourra être signé pour un logement classé F. Les baux en cours signés avant cette date pourront se poursuivre sans interruption tant que le locataire reste dans les lieux. Mais aucun renouvellement n’autorise un nouveau bail au sens juridique.
Que risque un bailleur qui loue un DPE G malgré l’interdiction ?
Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal pour exiger la mise en conformité du logement aux critères de décence. Il peut demander la réalisation des travaux à la charge du propriétaire, une réduction rétroactive de loyer voire des dommages et intérêts. Aucune sanction administrative pénale n’est prévue à ce jour. Les contentieux civils se multiplient.
L’audit énergétique est-il obligatoire pour une vente ?
Oui, pour toute vente d’un logement classé F ou G depuis le 1er avril 2023, en plus du DPE classique. L’audit est valable 5 ans et présente au moins deux scénarios de travaux avec une estimation chiffrée. Il coûte entre 500 et 1 500 € selon la surface du bien. Son absence rend la vente attaquable par l’acheteur pendant 10 ans après la signature.
Quelles aides peut-on cumuler pour rénover une passoire thermique ?
MaPrimeRénov’ Parcours accompagné, les certificats d’économies d’énergie (CEE), l’éco-prêt à taux zéro et la TVA réduite à 5,5 % sont tous cumulables sur un même chantier. Pour un ménage très modeste, le cumul peut couvrir jusqu’à 90 % du coût des travaux. Pour un ménage intermédiaire, la couverture tombe autour de 40 à 50 %. L’Accompagnateur Rénov’ agréé est obligatoire pour bénéficier du Parcours accompagné.
Un bail signé avant 2025 sur un DPE G reste-t-il valide ?
Oui, le bail en cours se poursuit normalement. L’interdiction ne s’applique qu’aux nouveaux baux et aux renouvellements formels. Si le locataire reste dans les lieux, vous continuez d’encaisser le loyer. Vous ne pourrez ni augmenter le loyer (le bien n’est plus considéré comme décent) ni signer un nouveau bail avec un autre locataire dès que le préavis sera reçu.
Les banques financent-elles encore l’achat d’une passoire thermique ?
Oui mais avec une prudence accrue. Plusieurs réseaux conditionnent désormais le prêt à un plan de rénovation chiffré ou imposent un apport plus élevé. Un éco-PTZ couplé au prêt principal facilite l’acceptation du dossier.
Faut-il rénover avant de vendre ou laisser l’acquéreur le faire ?
Tout dépend de l’écart de prix attendu. Rénover avant la vente est rentable si la valorisation post-travaux dépasse le coût net du chantier après aides. Pour un appartement, le surcroît de prix atteint 15 à 25 %, alors que le coût net après aides reste sous 15 % de la valeur du bien. Pour une maison en zone détendue, la vente en l’état peut s’imposer.
Le même DPE est-il valable pour la vente et la location ?
Oui, le même DPE sert pour la vente et la location dès lors qu’il a été réalisé après le 1er juillet 2021 selon la méthode 3CL-2021. Sa durée de validité est de 10 ans. Attention toutefois : les DPE réalisés entre 2018 et juin 2021 ne sont plus valides depuis 2025. Si votre diagnostic date d’avant cette réforme, il faut en commander un nouveau pour toute transaction.
Quel impact sur les charges de copropriété en cas de rénovation collective ?
Les travaux votés en assemblée générale sont répartis selon les tantièmes. Certains postes (toiture, façade, isolation par l’extérieur) sont obligatoirement supportés par tous les copropriétaires, occupants ou bailleurs. Pour bien anticiper le partage des coûts, consultez notre guide sur les charges de copropriété entre bailleur et locataire et provisionnez un fonds travaux pluriannuel.