Le prêt à taux zéro (PTZ) est un crédit immobilier sans intérêt accordé par l’État aux primo-accédants pour financer une partie de leur résidence principale. Depuis le 1er avril 2025, il est redevenu universel : accessible dans toute la France pour un logement neuf (collectif ou maison individuelle) et conservé pour l’ancien avec gros travaux en zones B2 et C. La loi de finances 2026 prolonge le dispositif jusqu’au 31 décembre 2027 et revalorise plafonds de ressources et plafonds d’opération.
Voici les conditions d’éligibilité, les montants finançables, les démarches à suivre et les nouveautés 2026 à connaître avant de vous lancer.
Le PTZ 2026 peut atteindre 195 000 € sans intérêts, pour 25 ans maximum dont 10 ans de différé total. Réservé aux primo-accédants respectant des plafonds de ressources, il se cumule avec un prêt bancaire classique et certaines aides complémentaires.
Qui peut obtenir le prêt à taux zéro en 2026 ?
Le PTZ est réservé aux primo-accédants, c’est-à-dire aux personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant l’offre de prêt. Cette condition s’applique à chacun des occupants du futur logement, pas seulement à l’emprunteur principal. L’objectif du dispositif est clair : aider les ménages à franchir le cap de la première acquisition, dans un contexte où l’apport personnel pèse également en plus lourd.
Certaines situations ouvrent le droit au PTZ même sans remplir la condition de primo-accession : personne titulaire d’une carte d’invalidité de catégorie 2 ou 3, bénéficiaire de l’allocation aux adultes handicapés (AAH) ou de l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé (AEEH), victime d’une catastrophe ayant rendu sa résidence principale inhabitable. Le logement financé doit dans tous les cas devenir votre résidence principale, occupée au moins huit mois par an, dans le délai d’un an après l’achat ou la fin des travaux. Si votre projet concerne une passoire thermique classée F ou G, vous pourrez cumuler PTZ et éco-PTZ pour financer l’achat et les travaux.
Les plafonds de ressources par zone
Votre éligibilité dépend du revenu fiscal de référence (RFR) de l’année N-2. Pour une demande déposée en 2026, c’est le RFR 2024 qui compte, celui figurant sur votre avis d’imposition 2025. Si votre ressource annuelle divisée par le coefficient familial est inférieure au montant de l’opération, c’est ce dernier qui sert de base de calcul. Les plafonds varient selon la zone géographique du logement (A bis, A, B1, B2, C) et le nombre d’occupants prévus.
| Occupants | Zone A / A bis | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 49 000 € | 34 500 € | 31 500 € | 28 500 € |
| 2 | 73 500 € | 51 750 € | 47 250 € | 42 750 € |
| 3 | 88 200 € | 62 100 € | 56 700 € | 51 300 € |
| 4 | 102 900 € | 72 450 € | 66 150 € | 59 850 € |
| 5 | 117 600 € | 82 800 € | 75 600 € | 68 400 € |
| 6 et + | 132 300 € | 93 150 € | 85 050 € | 76 950 € |
À noter que les ménages dont le RFR est nettement inférieur à ces plafonds bénéficient d’une quotité de PTZ plus élevée. Quatre tranches de revenus déterminent ainsi le pourcentage du coût total finançable en PTZ, avec un effet de seuil non négligeable si vous êtes juste en-dessous ou juste au-dessus d’une tranche.
Quels logements sont éligibles au PTZ ?
Depuis le 1er avril 2025, le PTZ finance tout logement neuf sur l’ensemble du territoire français, qu’il s’agisse d’un appartement en immeuble collectif ou d’une maison individuelle. Cette universalisation, actée par le décret n°2025-206 du 3 mars 2025, marque un retour en arrière par rapport à la réforme de 2018 qui avait exclu les maisons individuelles des zones détendues. Vous pouvez désormais construire votre pavillon en zone C et prétendre au PTZ, ce qui n’était plus possible depuis plusieurs années.
Pour l’ancien, le dispositif reste réservé aux zones B2 et C et impose des travaux importants. Ces travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et permettre d’atteindre la classe énergie E (performance énergétique globale) après rénovation. Une aubaine pour qui souhaite acheter une maison de village à rénover ou un logement en périphérie, même si le montant des travaux pèse dans le plan de financement.
Le PTZ couvre aussi plusieurs montages spécifiques : location-accession (bail PSLA), accession sociale, vente HLM à ses occupants et surtout le bail réel solidaire (BRS). Un achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) rentre pleinement dans le périmètre : pour comprendre le mécanisme, consultez notre guide VEFA et achat sur plan.
La nouveauté 2026 pour le bail réel solidaire
Jusqu’en 2025, seul le premier acquéreur d’un logement en BRS pouvait mobiliser le PTZ. L’amendement Maurel, adopté à l’automne 2025 et intégré au projet de loi de finances 2026, corrige cette limite : les propriétaires successifs d’un bien BRS peuvent désormais solliciter le prêt à taux zéro à leur tour. Cette mesure élargit mécaniquement le marché secondaire du BRS, un dispositif anti-spéculation qui sépare la propriété du bâti de celle du foncier et permet d’acheter 30 à 40 % moins cher que le marché libre.
Le PTZ ne peut pas financer l’achat d’une résidence secondaire, d’un investissement locatif classique, ni d’un logement qui ne deviendra pas votre résidence principale dans les douze mois. Une location à un proche en dehors de ce délai reste possible sous conditions mais c’est l’exception, pas la règle.
Quel montant pouvez-vous emprunter en PTZ ?
Le montant maximum du PTZ dépend de deux éléments : le plafond d’opération (coût total retenu pour le calcul) et la quotité (pourcentage finançable en PTZ). La loi de finances 2026 a revalorisé les plafonds d’opération de 25 % environ, ce qui fait passer le plancher de 79 000 € à 99 000 € et le plafond de 156 000 € à 195 000 € pour une personne seule en zone la plus tendue. Ce relèvement redonne du souffle au dispositif, le coût des biens ayant fortement progressé depuis la dernière revalorisation.
La quotité, elle, varie selon votre tranche de revenus et le type de bien acheté. Pour un appartement neuf, elle oscille entre 20 et 50 % du coût de l’opération. Pour une maison individuelle, entre 10 et 30 %. Cette distinction pénalise les acquéreurs de maisons neuves, une mesure politique pour orienter la construction vers le collectif et limiter l’artificialisation des sols.
| Tranche de revenus | Quotité appartement neuf | Quotité maison neuve |
|---|---|---|
| Tranche 1 (revenus les plus modestes) | 50 % | 30 % |
| Tranche 2 | 40 % | 20 % |
| Tranche 3 | 40 % | 20 % |
| Tranche 4 (plafond de ressources) | 20 % | 10 % |
Prenons un exemple : un couple avec deux enfants en zone B1, revenus 55 000 € (tranche 2), achète un appartement neuf à 250 000 €. Le plafond d’opération en zone B1 pour 4 personnes plafonne à 240 000 €. La quotité appartement neuf en tranche 2 est de 40 %. Le PTZ atteint donc 240 000 × 40 % = 96 000 €. Soit près de 100 000 € de crédit gratuit pendant 20 à 25 ans, une économie d’intérêts considérable sur la durée du prêt.
Pour financer les 154 000 € restants, ce couple devra compléter avec un prêt bancaire classique, idéalement au meilleur taux du moment. Le taux immobilier d’avril 2026 donne une vision à jour des conditions offertes par les banques selon les profils d’emprunteurs.
Comment se rembourse le prêt à taux zéro ?
Le remboursement du PTZ obéit à une logique différente d’un crédit immobilier classique. Le dispositif prévoit un différé de remboursement : pendant une période variable (2 à 15 ans), vous ne remboursez rien sur le PTZ et continuez à rembourser uniquement votre crédit bancaire principal. Une fois le différé écoulé, le PTZ entre en phase d’amortissement et vous payez chaque mois une mensualité supplémentaire.
La durée totale et la répartition entre différé et amortissement dépendent de votre tranche de revenus. Plus vous êtes modeste, plus le différé est long, ce qui allège les premières années souvent financièrement serrées après un achat. Quatre profils de remboursement existent en 2026.
| Profil | Durée totale | Différé total | Période d’amortissement |
|---|---|---|---|
| Profil 1 (tranche 1) | 25 ans | 10 ans | 15 ans |
| Profil 2 (tranche 2) | 22 ans | 8 ans | 14 ans |
| Profil 3 (tranche 3) | 20 ans | 2 ans | 18 ans |
| Profil 4 (tranche 4) | 15 ans | 0 an | 15 ans |
Sur notre exemple précédent (PTZ de 96 000 €, tranche 2), le remboursement s’étale sur 22 ans avec 8 ans de différé. Les 14 années suivantes, la mensualité PTZ s’élève à environ 571 € (96 000 / 168 mois). Cette mensualité s’ajoute à celle du prêt bancaire principal, un point à intégrer dès le départ dans le calcul de votre taux d’endettement global.
Les démarches pour décrocher votre PTZ
Le PTZ se demande uniquement auprès d’une banque partenaire de l’État, jamais directement à l’administration. La grande majorité des établissements bancaires français sont conventionnés : BNP Paribas, Crédit Agricole, LCL, Banque Populaire, Caisse d’Épargne, Société Générale, CIC, Crédit Mutuel, Crédit du Nord. La banque étudie votre dossier selon ses propres critères (taux d’endettement, stabilité professionnelle, apport), puis soumet votre demande au calcul réglementaire du PTZ.
Votre dossier doit contenir : l’avis d’imposition N-2 de tous les occupants du logement, un justificatif de la composition du foyer, le compromis de vente ou contrat de réservation, les devis des travaux le cas échéant et l’engagement d’occuper le bien en résidence principale. L’offre de prêt PTZ doit être acceptée dans les mêmes délais que le prêt principal et vous disposez d’un délai de réflexion légal de 10 jours. Sur les délais de rétractation et le fonctionnement du compromis, notre guide compromis de vente et délai de rétractation détaille chaque étape.
Comparez systématiquement plusieurs banques : le PTZ est identique partout (règles d’État) mais le prêt principal varie fortement d’un établissement à l’autre. Un différentiel de 0,3 point sur 200 000 € emprunté sur 25 ans représente plus de 9 000 € d’intérêts en plus.
Cumuler le PTZ avec d’autres aides : mode d’emploi
Le PTZ se cumule évidemment avec votre prêt bancaire principal. Il s’accompagne aussi de plusieurs autres dispositifs complémentaires. Le prêt Action Logement (ex-1 % logement), accessible aux salariés d’entreprises de 10 salariés et plus, permet d’emprunter jusqu’à 30 000 € à taux réduit (1 % hors assurance en 2026). Le prêt d’accession sociale (PAS), qui ouvre droit à l’APL accession, peut remplacer votre prêt bancaire classique et se cumuler intégralement avec le PTZ.
Les aides locales méritent aussi d’être explorées : nombreuses régions, départements ou communes proposent des prêts à taux zéro complémentaires, des subventions à l’accession ou des chèques primo-accédants. Paris, Rennes, Nantes, Grenoble, Lyon ou encore Bordeaux disposent de dispositifs locaux qui se cumulent avec le PTZ national. Pensez à interroger votre mairie ou votre agglomération en amont du projet.
Un cas particulier concerne le prêt épargne logement (issu du PEL ou du CEL) : il est cumulable avec le PTZ et peut porter sur un montant significatif si vous avez épargné longtemps. En revanche, le prêt conventionné classique n’est pas cumulable avec le PTZ, il faut choisir l’un ou l’autre. Avant de signer, nous vous conseillons de faire chiffrer plusieurs scénarios par votre courtier ou votre banquier pour retenir la combinaison la plus avantageuse.
Les erreurs qui coûtent cher aux candidats au PTZ
La première erreur concerne le statut de primo-accédant. Beaucoup pensent pouvoir bénéficier du PTZ en revendant leur résidence principale juste avant l’achat du nouveau bien. Sauf cas particulier (handicap, catastrophe), il faut ne pas avoir été propriétaire au cours des 24 derniers mois. Posséder une résidence secondaire, un investissement locatif ou un bien reçu par succession ne disqualifie pas en revanche, seule compte la résidence principale.
La seconde erreur porte sur le délai d’occupation. Vous devez occuper le logement en résidence principale dans un délai d’un an après l’achat ou la fin des travaux. Un projet d’expatriation juste après l’achat, une mise en location immédiate ou une occupation ponctuelle vous feront perdre le bénéfice du PTZ et peuvent entraîner le remboursement anticipé avec pénalités.
Ne signez jamais le compromis avant d’avoir la confirmation écrite de votre banque sur le montant de PTZ attendu. Le PTZ n’est pas automatique : la banque peut refuser ou réduire le montant, même si vous êtes éligible sur le papier. Une clause suspensive PTZ dans le compromis sécurise votre engagement.
Enfin, la troisième erreur est d’oublier le PTZ dans le calcul du taux d’endettement global. Les banques intègrent désormais la mensualité future du PTZ (après différé) dans l’évaluation de votre capacité d’emprunt. Un PTZ de 80 000 € remboursable sur 14 ans après différé représente près de 475 € mensuels, qui s’ajoutent à la mensualité du prêt principal et peuvent faire basculer le taux d’endettement au-dessus du seuil HCSF de 35 %.
Ce qui change concrètement pour le PTZ 2026
Trois évolutions structurent le PTZ 2026. L’universalisation géographique d’abord, déjà en vigueur depuis avril 2025 : finis les zonages qui excluaient les maisons neuves des zones détendues. Un primo-accédant à Guéret, Aurillac ou Vesoul peut désormais financer sa construction en PTZ exactement comme un Parisien ou un Bordelais. Cette mesure coûte environ 390 millions d’euros par an à l’État selon les chiffrages parlementaires.
La revalorisation des plafonds ensuite. Les plafonds de ressources ont été relevés de 8 à 13 % selon les zones et les plafonds d’opération grimpent de 25 %. Conséquence concrète : un couple gagnant 50 000 € en zone B2 devient éligible en 2026 alors qu’il ne l’était plus en 2024. Le dispositif retrouve ainsi son rôle d’ascenseur social après plusieurs années de resserrement.
L’ouverture du BRS aux propriétaires successifs enfin. Jusqu’alors, revendre un BRS à un acquéreur qui n’avait pas droit au PTZ pesait sur la fluidité du marché. L’amendement Maurel corrige cette impasse et devrait dynamiser un dispositif qui reste minoritaire dans l’offre immobilière française. Si vous envisagez d’acheter en BRS dans une métropole tendue (Paris, Lyon, Bordeaux, Montpellier), le gain est potentiellement très important par rapport au marché libre.
La marche arrière reste toujours possible : le PTZ est attaché à votre résidence principale. En cas de revente avant remboursement complet, vous devez soit rembourser le PTZ par anticipation, soit demander un transfert sur votre nouveau bien si vous rachetez une résidence principale. Cette bascule n’est ni automatique ni garantie, elle suppose que le nouveau bien respecte à son tour les conditions d’éligibilité.
Faut-il attendre ou déposer sa demande maintenant ?
Le calendrier est favorable en 2026. Le PTZ est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, les plafonds revalorisés sont effectifs depuis le 1er janvier et le marché immobilier montre des signes de stabilisation après deux années de baisse des prix. Combiné à des taux de crédit immobilier qui se sont détendus depuis fin 2024, le moment est plutôt favorable pour les primo-accédants ayant un dossier solide.
À l’échelle régionale, les disparités restent fortes. Le prix immobilier en France au T1 2026 montre que certaines métropoles retrouvent une légère hausse quand d’autres poursuivent leur correction. Notre avis : ne pas courir après un creux de marché hypothétique. Acheter dès que le projet est financièrement solide et correspond à un besoin de vie stable (emploi, famille, localisation). Le PTZ ne change pas cette règle d’or : il rend simplement l’équation moins douloureuse.
Les questions fréquentes sur le PTZ 2026
Le PTZ est-il vraiment gratuit ?
Oui. Le PTZ ne génère aucun intérêt, aucun frais de dossier dédié, aucune assurance emprunteur obligatoire spécifique au PTZ. La banque peut exiger une assurance emprunteur globale qui couvre le montant total (prêt principal + PTZ), sans prime distincte sur la part PTZ. Seul coût indirect : les frais bancaires classiques de votre prêt principal.
Peut-on obtenir un PTZ pour financer 100 % de son achat ?
Non. Le PTZ est un prêt complémentaire, plafonné en pourcentage du coût total (20 à 50 % selon le profil). Il doit obligatoirement s’accompagner d’un prêt bancaire classique, d’un apport personnel ou d’aides complémentaires. Les banques demandent également un apport d’au moins 10 % pour couvrir les frais de notaire et frais annexes.
Que se passe-t-il si mes revenus augmentent après l’obtention du PTZ ?
Rien. L’éligibilité est figée à la date de l’offre de prêt. Vos revenus peuvent augmenter, diminuer, vous pouvez changer de situation familiale, le PTZ continue son cours selon les conditions initiales. La seule obligation restante est de conserver le logement en résidence principale pendant au moins 6 ans après la date de versement des fonds (sauf mobilité professionnelle ou familiale justifiée).
Un couple non marié peut-il obtenir un PTZ ?
Oui, sans difficulté. Les revenus des deux occupants sont pris en compte pour le calcul des plafonds, qu’ils soient mariés, pacsés ou en concubinage. Le bien peut être acheté en indivision ou par un seul des deux concubins, le PTZ s’apprécie sur l’ensemble des futurs occupants du logement.
Le PTZ peut-il financer les frais de notaire ?
Non. Le PTZ couvre uniquement le coût d’achat du logement (prix de vente + éventuels travaux éligibles). Les frais de notaire, les frais de garantie, les frais bancaires et l’agencement restent à votre charge ou à celle d’un autre prêt. Prévoyez environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf.
Peut-on renégocier ou racheter un PTZ ?
Le PTZ étant à 0 %, une renégociation n’a pas de sens. En revanche, en cas de rachat de votre crédit immobilier global par une autre banque, le PTZ doit soit être transféré tel quel (solution privilégiée), soit remboursé par anticipation sans pénalités. La banque de rachat accepte généralement le transfert si elle-même est partenaire du dispositif.
Peut-on utiliser le PTZ pour acheter à un membre de sa famille ?
Oui, à condition que l’opération respecte toutes les règles classiques : prix cohérent avec le marché (sinon l’administration peut requalifier en donation déguisée), acquisition en résidence principale et absence de propriété antérieure depuis 24 mois. L’achat à un parent ou grand-parent est autorisé, il doit simplement se faire aux conditions normales du marché.
Quel délai entre la demande et l’obtention du PTZ ?
Comptez 4 à 8 semaines entre le dépôt du dossier complet en banque et l’édition de l’offre de prêt. Le calcul réglementaire du PTZ est rapide mais l’instruction bancaire du dossier global (prêt principal + garanties) conditionne l’ensemble. Anticipez cette phase avant la signature du compromis, avec une clause suspensive solide.
Le PTZ est-il compatible avec l’éco-PTZ ?
Oui. L’éco-PTZ finance spécifiquement des travaux de rénovation énergétique, il n’entre pas en concurrence avec le PTZ d’accession. Si vous achetez dans l’ancien avec travaux en zones B2 ou C, le PTZ finance l’acquisition et une partie des travaux éligibles, tandis que l’éco-PTZ peut prendre en charge des postes supplémentaires (isolation, pompe à chaleur, fenêtres performantes) jusqu’à 50 000 €.
Y a-t-il un risque que le PTZ disparaisse en 2028 ?
Le dispositif est légalement prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. Historiquement, le PTZ est reconduit de période en période par les lois de finances successives depuis 1995. Une disparition pure et simple paraît improbable au vu de son rôle politique dans l’accession à la propriété mais les conditions peuvent évoluer. Nous vous conseillons d’éviter de repousser un projet solide dans l’attente d’une réforme hypothétique.