Comptez environ 7 à 8 % du prix d’achat dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf : voilà l’ordre de grandeur des frais de notaire à ajouter à votre budget. La grosse surprise pour 2026 : la hausse des droits de mutation se généralise dans la quasi-totalité des départements, avec une exonération bienvenue pour les primo-accédants.
En bref : les frais de notaire représentent 7 à 8 % du prix dans l’ancien (2 à 3 % dans le neuf) et se composent à plus de 80 % de taxes reversées à l’État et aux collectivités. Depuis le 1er avril 2025, les départements peuvent relever les droits de mutation à 5 %, sauf pour les primo-accédants qui en sont exonérés jusqu’au 30 avril 2028.
Acheteur, vendeur, simple curieux : nous décortiquons ici la composition exacte des frais de notaire, le barème 2026 des émoluments, le calcul concret pour un bien à 250 000 € et les leviers pour faire baisser la facture.
De quoi se composent réellement les frais de notaire ?
L’expression « frais de notaire » est trompeuse : sur 100 € versés au notaire, moins de 10 € lui reviennent réellement. Le reste est reversé à l’État, aux collectivités et au Trésor public. Autrement dit, vous payez avant tout des taxes, pas un service.
Les frais d’acquisition (le terme exact) se décomposent en trois grandes briques : les droits de mutation, les émoluments du notaire et les débours. Comprendre ce découpage vous permet de savoir où agir pour réduire la facture, et où elle est strictement imposée par la loi.
Les droits de mutation : la part fiscale dominante
C’est la part la plus importante, près de 80 % du total. Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sont une taxe versée au département, à la commune et à l’État lors du transfert de propriété d’un bien immobilier. Le taux global plafonne à 5,80 % du prix de vente dans la plupart des départements en 2026, contre 5,09 % il y a encore quelques années.
Ces droits sont incompressibles : aucun notaire ne peut les négocier. Ils dépendent uniquement du département où se situe le bien et de la nature de la transaction (ancien, neuf, terrain).
Les émoluments du notaire : sa rémunération réglementée
Les émoluments correspondent à la rémunération propre du notaire pour la rédaction de l’acte authentique. Ils sont fixés par décret puis calculés par tranches dégressives sur le prix du bien. Sur un achat à 300 000 €, le notaire perçoit environ 3 000 € hors taxes d’émoluments, soit 1 % du prix : c’est la seule partie négociable, dans des limites strictes.
À noter que ces émoluments sont identiques chez tous les notaires de France : le tarif est national. Aller voir un notaire à 200 km de chez vous ne réduira pas la facture.
Les débours et la contribution de sécurité immobilière
Les débours sont les frais avancés par le notaire pour vos démarches : extrait cadastral, demande de certificat d’urbanisme, géomètre, copies d’actes. Comptez environ 800 à 1 200 € selon la complexité du dossier.
S’y ajoute la contribution de sécurité immobilière (0,10 % du prix), versée à l’État pour la publication de votre acte au service de la publicité foncière. Cette contribution garantit l’opposabilité de votre titre de propriété aux tiers.
Le barème 2026 des émoluments : tranches et taux
Les émoluments du notaire suivent un barème dégressif fixé par l’arrêté ministériel du 28 février 2020. Plus le prix du bien est élevé, plus le taux marginal applicable est faible. Voici les tranches en vigueur pour les ventes immobilières en 2026 :
| Tranche du prix | Taux applicable | Exemple à 250 000 € |
|---|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 3,870 % | 251,55 € |
| De 6 501 € à 17 000 € | 1,596 % | 167,58 € |
| De 17 001 € à 60 000 € | 1,064 % | 457,52 € |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % | 1 517,90 € |
| Total émoluments HT | : | 2 394,55 € |
Sur un bien de 250 000 €, les émoluments du notaire représentent donc environ 2 395 € hors taxes (soit 2 873 € TTC après application de la TVA à 20 %). C’est moins de 1,2 % du prix, ce qui montre bien que le poids fiscal est ailleurs.
Pour anticiper les coûts au moment de la signature, notre article sur le compromis de vente détaille toutes les sommes engagées dès cette étape.
Frais de notaire dans l’ancien ou dans le neuf : pourquoi un tel écart ?
L’écart entre ancien (7 à 8 %) et neuf (2 à 3 %) n’a rien d’arbitraire : il vient du régime fiscal applicable aux droits de mutation. Dans le neuf, l’acheteur paie la TVA immobilière à 20 %, déjà incluse dans le prix affiché. En contrepartie, les droits de mutation sont réduits à 0,715 % au lieu de 5,80 %.
Concrètement, sur un appartement à 250 000 € : dans l’ancien vous paierez environ 19 000 € de frais, dans le neuf seulement 6 500 €. Une économie de plus de 12 000 € qui peut peser dans le choix entre deux biens comparables.
Attention : un logement est considéré comme « neuf » fiscalement uniquement durant les cinq années suivant sa construction et s’il n’a jamais eu de propriétaire occupant. Au-delà, il bascule en régime ancien, même s’il a moins de cinq ans, dès qu’il a connu un occupant. C’est typiquement la VEFA qui reste éligible aux frais réduits si l’achat se fait avant cette première occupation.
Calculer ses frais de notaire : exemple chiffré pour 250 000 € dans l’ancien
Prenons un cas concret pour fixer les idées : un appartement ancien de 250 000 € en région parisienne, hors honoraires de négociation. Voici la décomposition réelle des frais de notaire qui s’ajouteront au prix d’achat.
Droits de mutation à 5,80 % : 14 500 €. Émoluments du notaire (cf. barème) : 2 873 € TTC. Contribution de sécurité immobilière (0,10 %) : 250 €. Débours et formalités : environ 1 100 €. Total estimé : 18 723 €, soit 7,49 % du prix d’achat.
Ajoutez à cela votre apport, vos frais de garantie (caution ou hypothèque) et vos frais de dossier bancaire pour avoir une vision complète du budget réel d’acquisition. Pour anticiper l’ensemble du financement, notre guide sur le PTZ 2026 détaille les aides mobilisables pour réduire votre apport personnel.
Hausse des DMTO en 2026 : ce qui change vraiment
La loi de finances pour 2025 autorise les conseils départementaux à relever leur plafond de droits de mutation de 0,5 point, le faisant passer de 4,50 % à 5,00 % pour la part départementale. Mécaniquement, le taux global atteint 5,80 % au lieu de 5,30 %. Cette mesure est temporaire : elle s’applique du 1er avril 2025 au 30 avril 2028.
Au 1er janvier 2026, plus de 80 départements ont voté la hausse, soit la quasi-totalité du territoire. Sur un achat à 250 000 €, cela représente 1 250 € de frais supplémentaires par rapport à 2024. Une augmentation discrète bien que réelle, qui s’ajoute à des prix immobiliers restés élevés malgré la stabilisation amorcée fin 2025.
Pour suivre l’évolution du marché et des coûts annexes, consultez notre analyse des prix immobiliers en France au T1 2026.
Primo-accédants : l’exonération qui change la donne
Bonne nouvelle si vous achetez votre première résidence principale : la hausse des DMTO ne s’applique pas. La loi de finances 2025 prévoit explicitement une exonération pour les primo-accédants, c’est-à-dire les acquéreurs n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant la signature de l’acte.
Cette exonération est conditionnée à un usage strictement résidentiel principal du bien acquis. Elle s’applique automatiquement, sans démarche particulière de votre part : le notaire vérifie votre éligibilité et applique le taux historique de 5,30 % au lieu de 5,80 %. Sur un achat à 300 000 €, cela représente une économie de 1 500 € par rapport à un investisseur ou un secundo-accédant.
Pour bénéficier de l’exonération primo-accédant, vous devez remplir trois conditions cumulatives : ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale ces deux dernières années, acquérir un bien destiné à votre résidence principale, signer l’acte avant le 30 avril 2028.
Trois leviers concrets pour réduire vos frais de notaire
Les frais de notaire sont en grande partie incompressibles puisqu’ils contiennent surtout des taxes. Il reste tout de même plusieurs marges de manœuvre, parfois méconnues, qui peuvent vous faire économiser plusieurs centaines voire milliers d’euros sur l’opération.
Voici les trois principaux leviers que nous vous conseillons d’explorer systématiquement avant de signer :
- Déduire le mobilier du prix : si vous achetez un bien meublé (cuisine équipée, électroménager, dressings), le mobilier peut être valorisé puis déduit du prix soumis aux droits de mutation. Sur 5 000 € de mobilier déduits, vous économisez environ 290 € de DMTO. Le mobilier doit être listé puis chiffré dans le compromis, factures à l’appui.
- Négocier les émoluments au-delà de 100 000 € : depuis la loi Macron, le notaire peut accorder une remise allant jusqu’à 20 % sur la part de prix dépassant 100 000 €. Cette remise reste à sa discrétion, elle se demande systématiquement sur les transactions à fort montant.
- Opter pour un bien éligible aux frais réduits : VEFA, logement social, terrain à bâtir avec engagement de construction. Ces régimes ouvrent droit à des droits de mutation à 0,715 % au lieu de 5,80 %, soit une économie pouvant dépasser 12 000 € sur un achat à 250 000 €.
FAQ : vos questions sur les frais de notaire
Quels sont les frais de notaire pour une maison à 200 000 € ?
Pour un bien ancien à 200 000 € avec DMTO à 5,80 %, comptez environ 15 000 € de frais de notaire, soit 7,50 % du prix : 11 600 € de droits de mutation, 2 240 € d’émoluments TTC, 200 € de contribution de sécurité immobilière puis environ 950 € de débours. Pour un primo-accédant, l’exonération de la hausse ramène le total à environ 14 000 €.
Qui paie les frais de notaire, l’acheteur ou le vendeur ?
C’est l’acheteur qui paie les frais de notaire, sauf clause expresse contraire dans le compromis. Cette règle est inscrite dans la loi (article 1593 du Code civil) bien qu’elle puisse être inversée d’un commun accord : on parle alors de « vente acte en main », rare mais juridiquement valable.
Peut-on négocier les frais de notaire ?
Les droits de mutation ainsi que la contribution de sécurité immobilière sont fixés par la loi : strictement non négociables. Seuls les émoluments du notaire peuvent être discutés, dans la limite de 20 % de remise sur la part de prix dépassant 100 000 €. La marge de négociation reste donc faible en proportion du total.
Quand paie-t-on les frais de notaire ?
Vous réglez la totalité des frais de notaire le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire, en même temps que le solde du prix d’achat. La provision est généralement demandée par virement quelques jours avant la signature : prévoyez cette somme dans votre plan de financement, elle ne peut pas être empruntée séparément.
Les frais de notaire sont-ils inclus dans le prêt immobilier ?
Les banques excluent traditionnellement les frais de notaire du financement, ils doivent être couverts par votre apport personnel. Certaines banques acceptent toutefois un financement à 110 %, c’est-à-dire prix + frais, mais à des conditions de revenus et de garanties plus strictes. Pour les primo-accédants, le PTZ peut compléter l’apport.
Pourquoi les frais de notaire sont-ils plus faibles dans le neuf ?
Dans le neuf, l’acheteur paie déjà la TVA à 20 % sur le prix de vente. Pour éviter une double imposition, l’État applique des droits de mutation réduits à 0,715 % au lieu de 5,80 %. Résultat : 2 à 3 % de frais totaux contre 7 à 8 % dans l’ancien, malgré une TVA déjà très élevée incluse dans le prix.
Quelle différence entre émoluments et honoraires du notaire ?
Les émoluments concernent les actes tarifés par la loi (vente, donation, succession, contrat de mariage) : leur tarif est imposé par décret. Les honoraires concernent les actes non tarifés (conseil patrimonial, négociation immobilière, baux commerciaux) : leur prix est libre, négocié de gré à gré, sous réserve d’une convention écrite préalable.
Comment fonctionne la remise des notaires de 20 % ?
Depuis octobre 2020, les notaires peuvent accorder une remise allant jusqu’à 20 % sur leurs émoluments uniquement sur la part du prix dépassant 100 000 €. Cette remise est facultative : aucun notaire n’est tenu de l’accorder. Sur un bien à 300 000 €, elle peut représenter une économie maximale d’environ 320 € TTC, somme modeste qui reste bonne à demander.
Les frais de notaire sont-ils déductibles des impôts ?
Pour une résidence principale ou secondaire : non, ils ne sont pas déductibles. Pour un investissement locatif en régime réel, en revanche, ils s’ajoutent au prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value immobilière à la revente, ce qui réduit l’imposition future. Sous le statut LMNP au réel, ils peuvent même être amortis sur la durée d’usage du bien.
Que se passe-t-il si je me rétracte après signature du compromis ?
Si vous exercez votre droit de rétractation dans les 10 jours suivant la signature du compromis, aucun frais de notaire n’est dû. Au-delà, les frais engagés par le notaire (provisions, débours déjà avancés) peuvent vous être facturés, généralement entre 200 et 500 €. Au moment de la signature de l’acte authentique, en revanche, toute renonciation entraîne le paiement intégral.