En copropriété, chaque décision votée en assemblée générale dépend d’une majorité bien précise. La loi du 10 juillet 1965 prévoit quatre régimes de vote : la majorité simple, la majorité absolue, la double majorité et l’unanimité. Plus la décision engage l’immeuble, plus la majorité requise est exigeante.
Connaître ces règles vous évite de voir une résolution rejetée pour une voix manquante ou au contraire de subir une décision votée sans vous. Nous reprenons chaque majorité, avec ses exemples, son passage facilité quand il existe et ce que vous pouvez faire si le vote ne vous convient pas.
Quatre majorités existent en copropriété : article 24 (simple), article 25 (absolue), article 26 (double majorité) et unanimité. Chaque résolution est rattachée par la loi à l’une d’entre elles. Deux passerelles (articles 25-1 et 26-1) permettent un second vote facilité quand la majorité requise n’est pas atteinte.
Comment se déroule un vote en assemblée générale de copropriété ?
L’assemblée générale est convoquée au moins une fois par an par le syndic. Elle réunit le syndicat des copropriétaires pour voter chaque résolution inscrite à l’ordre du jour. Contrairement à d’autres assemblées, il n’existe pas de quorum minimum : l’AG peut se tenir même si peu de copropriétaires sont présents.
La convocation doit parvenir aux copropriétaires au moins 21 jours avant la date de l’AG, par lettre recommandée, par remise contre émargement ou par voie électronique sur accord exprès du copropriétaire. Elle contient l’ordre du jour précis : aucune résolution non inscrite ne peut être votée. Cette règle est stricte et constitue le premier motif de contestation devant les tribunaux.
Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa quote-part dans l’immeuble, exprimée en tantièmes ou en millièmes. Un studio représente moins de voix qu’un grand T4, l’écart pouvant atteindre un facteur dix dans certains immeubles. L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 plafonne toutefois ce poids : si un copropriétaire détient plus de la moitié des tantièmes, ses voix sont réduites pour ne pas excéder la somme des autres.
Lors du vote, chaque copropriétaire peut être présent, représenté par un mandataire ou voter par correspondance grâce au formulaire envoyé avec la convocation. Un copropriétaire absent et n’ayant pas voté par correspondance ne pèse plus dans le scrutin pour l’article 24 mais reste comptabilisé pour l’article 25 et l’article 26. Cette différence change tout au moment du décompte.
Les pouvoirs et mandats : ne pas négliger ce levier
Si vous ne pouvez pas être présent, vous pouvez donner pouvoir à un autre copropriétaire ou à un tiers (un proche, un professionnel). Le mandataire reçoit alors votre droit de vote sur l’ensemble de l’ordre du jour. Un mandataire ne peut détenir plus de trois pouvoirs, sauf si le total des voix qu’il représente reste inférieur à 10 % des voix du syndicat. Le syndic ne peut pas être votre mandataire, ni son conjoint ou ses préposés.
Nous vous conseillons de transmettre à votre mandataire des consignes de vote précises par écrit, résolution par résolution. Sans consigne, votre mandataire vote librement en votre nom, ce qui peut conduire à des surprises désagréables au moment de la lecture du procès-verbal.
La majorité simple de l’article 24 : la plus accessible
La majorité simple est définie par l’article 24 de la loi de 1965. Une résolution est adoptée dès que les voix POUR sont strictement supérieures aux voix CONTRE, parmi les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions et les absents non votants ne sont pas pris en compte.
Concrètement, dans un immeuble de 1 000 millièmes où seuls 600 millièmes participent au vote, une résolution passe avec 301 millièmes POUR contre 299 millièmes CONTRE, même si les 400 millièmes restants ne se sont pas exprimés. C’est ce qui rend cette majorité atteignable, malgré l’absentéisme classique en AG.
Cette majorité s’applique à la gestion courante : approbation des comptes annuels, vote du budget prévisionnel, travaux d’entretien et de conservation, ravalement obligatoire, élection du conseil syndical, désignation du président de séance ou encore réalisation du diagnostic technique global. La loi Climat et résilience du 22 août 2021 y a rattaché certaines décisions liées au DPE collectif, désormais obligatoire pour les copropriétés de plus de 50 lots et progressivement étendu aux immeubles plus petits jusqu’en 2026. Pour les copropriétaires propriétaires d’un logement F ou G, voyez aussi notre guide complet sur la passoire thermique : louer, vendre ou rénover.
Si la loi ne précise aucune majorité particulière pour une résolution, c’est l’article 24 qui s’applique par défaut. C’est notre première règle à retenir.
La majorité absolue de l’article 25 : le coeur des décisions importantes
La majorité absolue est posée par l’article 25 de la loi de 1965. Pour qu’une résolution soit adoptée, elle doit recueillir la majorité des voix de tous les copropriétaires du syndicat, qu’ils soient présents, représentés ou absents. Les abstentions comptent ici comme un CONTRE de fait, puisqu’elles abaissent mécaniquement le score POUR.
Dans une copropriété de 1 000 millièmes, il faut donc rassembler au moins 501 millièmes POUR. Si l’AG ne réunit que 700 millièmes votants et que 480 millièmes votent POUR, la résolution est rejetée, malgré la majorité claire dans la salle. C’est ce mécanisme qui rend les AG décisives : un copropriétaire absent vaut un vote CONTRE déguisé.
Sont concernés par l’article 25 : l’élection ou la révocation du syndic, les travaux d’amélioration ou de transformation, les travaux d’économie d’énergie touchant les parties communes, l’installation d’un interphone ou d’un digicode, l’autorisation de travaux affectant les parties communes par un copropriétaire et la modification de la répartition des charges suite à un changement d’usage.
Pour éviter le blocage, la passerelle de l’article 25-1 permet un second vote immédiat à la majorité simple, à condition que la résolution ait recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires lors du premier tour. Sans ce relais, la moitié des décisions structurantes échouerait par simple absentéisme.
Attention au piège des abstentions : un copropriétaire qui s’abstient sur une décision à l’article 25 fait mécaniquement baisser les chances d’adoption. Il convient d’expliquer ce mécanisme avant l’AG aux copropriétaires hésitants, sous peine de voir des projets utiles rejetés faute d’engagement clair.
La double majorité de l’article 26 : pour les décisions structurantes
La double majorité est définie par l’article 26 de la loi de 1965. Pour être adoptée, une résolution doit réunir deux conditions cumulatives : la majorité en nombre de copropriétaires (plus de la moitié des têtes) et au moins les deux tiers des voix exprimées en tantièmes. Les deux seuils doivent tomber ensemble, sinon la résolution est rejetée.
Prenons une copropriété de 20 copropriétaires représentant 10 500 tantièmes. Pour passer, une résolution doit obtenir au minimum 11 votes POUR de copropriétaires individuels et au moins 7 000 tantièmes POUR. Onze copropriétaires majoritaires en nombre mais ne pesant que 6 800 tantièmes : la résolution échoue. C’est cette double exigence qui protège l’immeuble des décisions trop déséquilibrées.
Cette majorité concerne les décisions qui modifient la copropriété en profondeur : achat ou vente d’une partie commune sans atteinte à la destination de l’immeuble, achat d’une partie privative pour un équipement collectif, suppression du poste de gardien ou modification du règlement de copropriété portant sur l’usage et la jouissance des parties communes.
La passerelle de l’article 26-1 autorise un second vote immédiat à la majorité absolue de l’article 25, sous réserve que la résolution ait recueilli au moins un tiers des voix du syndicat lors du premier tour. Cette voie de secours débloque régulièrement des dossiers de travaux d’envergure ou de réorganisation des parties communes, sans avoir à reporter la décision à une AG ultérieure plusieurs mois plus tard.
L’unanimité : les rares cas où chaque voix compte
L’unanimité ne tolère aucune voix dissidente, qu’elle vienne d’un présent, d’un représenté ou d’un absent. Une seule abstention ou opposition suffit à faire tomber la décision. Ce régime est réservé aux décisions les plus engageantes pour la copropriété, celles qui touchent à la nature même de l’immeuble ou à l’équilibre patrimonial entre lots.
Trois grandes catégories relèvent de l’unanimité : la souscription d’un emprunt par le syndicat des copropriétaires pour financer des travaux, l’aliénation de parties communes nécessaires au respect de la destination de l’immeuble (un escalier, une cour intérieure essentielle, par exemple) et la modification de la répartition des charges en dehors d’un cas prévu par la loi.
Dans les faits, l’unanimité est rarement atteinte sur des copropriétés de plus d’une dizaine de lots. C’est pour cela que les emprunts collectifs restent peu fréquents en France, malgré leur intérêt pour financer des rénovations énergétiques lourdes. Nous vous conseillons de bien préparer le terrain en amont, lot par lot, plusieurs mois avant l’AG et d’identifier les copropriétaires hésitants pour les rencontrer avant la séance.
Tableau récapitulatif des quatre majorités en copropriété
Pour vous aider à situer chaque décision, voici la synthèse des quatre régimes de vote, leur calcul et les principaux types de résolutions concernées.
| Majorité | Article | Calcul | Exemples de décisions |
|---|---|---|---|
| Simple | Article 24 | Majorité des voix exprimées (présents, représentés, correspondance). Abstentions et absents non comptés. | Approbation des comptes, budget prévisionnel, travaux d’entretien, élection du conseil syndical |
| Absolue | Article 25 | Majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés, absents). Abstentions comptées. | Élection du syndic, travaux d’amélioration, économies d’énergie, autorisation de travaux privatifs sur parties communes |
| Double | Article 26 | Majorité des copropriétaires (en nombre) ET deux tiers des tantièmes votants. | Modification du règlement de copropriété, vente de partie commune non essentielle, suppression du poste de gardien |
| Unanimité | Articles 11 et 26 | Accord de tous les copropriétaires sans exception (présents, représentés, absents). | Aliénation de parties communes essentielles, emprunt collectif, modification libre de la répartition des charges |
Les passerelles 25-1 et 26-1 permettent un second vote facilité immédiat lorsque la résolution a recueilli au moins un tiers des voix au premier tour. Sans elles, beaucoup de décisions structurantes resteraient bloquées par l’absentéisme.
Cas concret : une copropriété de 1 000 millièmes vote des travaux d’isolation
Pour rendre tout cela parlant, prenons un immeuble parisien de 30 lots représentant 1 000 millièmes au total. Le syndic propose une résolution d’isolation thermique extérieure facturée 180 000 euros, qui relève de l’article 25 (travaux d’économie d’énergie sur parties communes).
Le jour de l’AG, 22 copropriétaires sont présents ou représentés, soit 780 millièmes. Le décompte donne 460 millièmes POUR, 220 millièmes CONTRE et 100 millièmes ABSTENTION. Les 220 millièmes absents non votants sont également comptabilisés au CONTRE pour l’article 25. Résultat : 460 millièmes POUR ne dépasse pas le seuil de 501 millièmes, la résolution est rejetée.
Mais comme le score dépasse le tiers du syndicat (334 millièmes), la passerelle de l’article 25-1 s’applique. Un second vote a lieu immédiatement, à la majorité simple. Dans cette nouvelle configuration, seuls les votants comptent : 460 POUR contre 220 CONTRE, hors abstentions et absents. La résolution passe haut la main. Sans la passerelle, la copropriété aurait perdu un an avant de pouvoir relancer le projet.
Que faire si une décision votée en AG ne vous convient pas ?
Une décision adoptée en AG s’impose à tous les copropriétaires, y compris à ceux qui ont voté contre ou qui étaient absents. La loi prévoit pourtant un droit de contestation, encadré par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Vous disposez d’un délai très court : deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’AG pour saisir le tribunal judiciaire.
Seuls deux profils peuvent contester : les copropriétaires opposants (ceux qui ont voté CONTRE la résolution) et les copropriétaires défaillants (ceux qui n’étaient ni présents ni représentés à l’AG). Un copropriétaire qui s’est abstenu ou qui a voté POUR ne peut pas contester. Cette règle est strictement appliquée par les tribunaux, donc votre vote engage votre capacité d’action future.
Les motifs de contestation sont variés : défaut de convocation dans les délais (21 jours minimum avant l’AG), absence d’une résolution à l’ordre du jour, mauvaise majorité retenue par le syndic, irrégularité dans le décompte des voix ou décision contraire à la loi ou au règlement de copropriété. Pour les sujets connexes, nous vous recommandons notre guide sur la répartition des charges de copropriété, source régulière de litiges en AG.
Passé le délai de deux mois, la décision devient définitive et ne peut plus être attaquée, même si elle est entachée d’irrégularités. Notez la date de réception du procès-verbal et faites-vous épauler par un avocat dès que possible si vous envisagez un recours.
Vos questions sur les majorités en copropriété
Quelles sont les règles de majorité en assemblée générale de copropriété ?
La loi du 10 juillet 1965 prévoit quatre majorités. La majorité simple (article 24) pour la gestion courante, la majorité absolue (article 25) pour les décisions importantes, la double majorité (article 26) pour les décisions structurantes et l’unanimité pour les décisions les plus lourdes. Chaque résolution est rattachée à l’un de ces régimes.
Quelle majorité faut-il pour tenir une assemblée générale de copropriété ?
Aucun quorum n’est exigé pour qu’une AG se tienne valablement. Elle peut avoir lieu même si une minorité de copropriétaires est présente ou représentée. En revanche, la majorité requise pour adopter chaque résolution dépend de l’article applicable, certaines exigeant les voix des absents pour être atteintes.
Comment se calcule la majorité absolue de l’article 25 ?
Elle se calcule sur la totalité des voix du syndicat, et non uniquement sur les votants. Dans une copropriété de 1 000 millièmes, il faut au moins 501 millièmes POUR pour adopter la résolution. Les copropriétaires absents et les abstentions pèsent donc indirectement contre la résolution. C’est ce qui explique l’importance du taux de présence à l’AG.
Tous les combien de temps a lieu une assemblée générale de copropriété ?
L’AG ordinaire est obligatoire au moins une fois par an. Elle est convoquée par le syndic, dans les six mois suivant la clôture de l’exercice comptable. Une AG extraordinaire peut être convoquée à tout moment en cas de besoin, soit par le syndic, soit à la demande du conseil syndical, soit à la demande d’un quart des copropriétaires.
Une abstention compte-t-elle comme un vote contre ?
Cela dépend de l’article applicable. À la majorité simple (article 24), l’abstention est neutre : elle n’est ni POUR ni CONTRE. À la majorité absolue (article 25) et à la double majorité (article 26), elle pèse mécaniquement contre la résolution puisque le calcul se fait sur le total des copropriétaires. Mieux vaut donc voter POUR ou CONTRE plutôt que de s’abstenir si vous voulez peser.
Peut-on contester une décision votée en AG ?
Oui, à deux conditions. Vous devez avoir voté CONTRE ou avoir été absent à l’AG (les copropriétaires ayant voté POUR ou s’étant abstenus ne peuvent pas contester). Vous devez ensuite saisir le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Passé ce délai, la décision est définitive.
Qu’est-ce que la passerelle de l’article 25-1 ?
C’est un mécanisme de second vote permettant d’adopter, à la majorité simple, une résolution qui n’a pas obtenu la majorité absolue mais qui a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires. Le second vote a lieu lors de la même AG, immédiatement après l’échec du premier. Cette passerelle évite de reporter la décision à une AG ultérieure.
Le bailleur d’un appartement en copropriété peut-il demander à son locataire d’assister à l’AG ?
Non. Seul le copropriétaire peut voter en AG, même si son lot est loué. Le locataire n’a aucun droit de vote ni de présence, sauf invitation expresse. Le bailleur peut, à l’inverse, donner pouvoir à un tiers de confiance s’il ne peut pas se déplacer. Notez que les charges votées en AG peuvent partiellement être refacturées au locataire selon le décret du 26 août 1987.
Combien de pouvoirs un copropriétaire peut-il détenir ?
Trois pouvoirs au maximum, sauf si l’ensemble des voix qu’il représente (les siennes plus celles des mandataires) reste inférieur à 10 % des voix totales du syndicat. Au-delà de ce seuil, le mandataire doit refuser de nouveaux pouvoirs. Le syndic, son conjoint, ses préposés et leurs proches ne peuvent en aucun cas être mandataires d’un copropriétaire.