En copropriété, la question de la répartition des charges entre bailleur et locataire est régulièrement source de confusion. Le décret n°87-713 du 26 août 1987 dresse la liste exhaustive des charges récupérables sur le locataire. Hors de cette liste, tout est à la charge du propriétaire. Cette règle protectrice du locataire est souvent mal appliquée. Nous faisons le tour des charges générales, des charges spéciales, de la répartition aux tantièmes et des cas limites les plus fréquents.
L’essentiel en 30 secondes
- Le propriétaire paie toutes les charges à la copropriété, puis refacture au locataire celles qui sont « récupérables ».
- Les charges récupérables sont limitativement énumérées par le décret de 1987.
- Les provisions mensuelles sont régularisées une fois par an sur le réel.
- Les charges de travaux, d’assurance immeuble et d’honoraires syndic restent à la charge du bailleur.
Comprendre le mécanisme de répartition
En copropriété, la gestion financière fonctionne en deux étages. Le propriétaire reçoit chaque trimestre un appel de fonds du syndic et règle l’ensemble. Ensuite, il se rembourse mensuellement auprès de son locataire pour les seules charges récupérables, sous forme de provisions.
Chaque année, une régularisation opère la vérification : le propriétaire compare les provisions perçues du locataire avec les charges réelles récupérables (arrêtées par le syndic). Si les provisions sont insuffisantes, il demande un complément ; si elles sont supérieures au réel, il rembourse le trop-perçu.
Charges récupérables sur le locataire : la liste officielle
Le décret de 1987 liste précisément les charges qui peuvent être refacturées au locataire. Nous les regroupons par grande famille pour plus de clarté.
| Catégorie | Exemples de charges récupérables | Charges non récupérables (bailleur) |
|---|---|---|
| Ascenseur | Électricité, petites réparations, entretien courant | Remplacement du moteur, modernisation, mise aux normes |
| Eau chaude et chauffage collectif | Consommations d’énergie, entretien chaudière | Remplacement de la chaudière, gros travaux thermiques |
| Eau froide | Consommation, entretien des compteurs | Remplacement de la colonne d’eau |
| Parties communes | Nettoyage, ampoules, électricité | Ravalement, rénovation cages d’escalier |
| Espaces verts | Tonte, taille, arrosage, petits entretiens | Plantation d’arbres, aménagements nouveaux |
| Ordures ménagères | Taxe d’enlèvement (TEOM), conteneurs | Remplacement des locaux poubelles |
| Gardiennage | 75% du salaire si logé, 40% si non logé | Remboursement frais de formation du gardien |
Règle d’or : en cas de doute, appliquez le principe d’interprétation stricte. Si la charge ne figure pas expressément dans le décret, elle n’est pas récupérable. Le locataire peut exiger le remboursement de toute somme indûment réclamée pendant 3 ans après paiement.
Charges totalement à la charge du bailleur
Certaines charges ne peuvent jamais être refacturées au locataire, même partiellement. Elles relèvent de la propriété et non de l’usage.
- Honoraires de syndic : gestion courante de la copropriété, tenue des comptes, organisation de l’AG.
- Assurance de l’immeuble : multirisque immeuble, responsabilité civile de la copropriété.
- Travaux de gros œuvre : ravalement, toiture, structure, installations techniques majeures.
- Honoraires d’administration de biens (si le bailleur est géré par un gestionnaire).
- Frais de contentieux : mises en demeure, recouvrements, procédures judiciaires.
- Taxe foncière et taxe de balayage (sauf exceptions locales pour la taxe balayage).
- Remplacements d’éléments structurants : portes palières en commun, ascenseur, chaudière collective.
La régularisation annuelle des charges
Une fois par an, généralement après l’assemblée générale de la copropriété, le bailleur doit régulariser les charges avec son locataire. C’est une obligation légale, non une option.
La procédure de régularisation
Le bailleur dispose d’un mois après la régularisation pour transmettre au locataire :
- Le décompte détaillé des charges par catégorie.
- Le mode de répartition appliqué (tantièmes, consommation, surface).
- Les justificatifs sur demande (factures, décomptes syndic).
- La note individuelle indiquant les provisions versées vs les charges réelles.
Les délais de prescription
Le locataire peut exiger les justificatifs pendant 3 ans et contester d’éventuelles erreurs. Au-delà, toute créance est éteinte.
Cas concret : décompte annuel d’un T3
Situation : T3 de 62 m² en copropriété à Toulouse. Loyer 820 € hors charges, provision charges 95 €/mois.
Provisions versées sur l’année : 12 × 95 € = 1 140 €
Décompte réel transmis par le syndic :
- Ascenseur (entretien courant + électricité) : 185 €
- Eau froide parties communes : 85 €
- Électricité parties communes : 95 €
- Nettoyage des parties communes : 285 €
- Espaces verts : 105 €
- TEOM (ordures ménagères) : 245 €
- Entretien chaudière collective : 165 €
Total charges récupérables : 1 165 €
Complément dû par le locataire : 1 165 – 1 140 = 25 €
Ajustement provision : passage à 100 €/mois l’année suivante pour coller au réel.
Les pièges fréquents côté locataire
Plusieurs situations récurrentes méritent votre vigilance si vous êtes locataire en copropriété.
- Refacturation de l’assurance immeuble : elle reste à la charge du bailleur. Vous ne payez que l’assurance habitation individuelle.
- Répercussion des honoraires de syndic : impossible. Si votre bailleur les réclame, contestez par recommandé.
- Travaux de ravalement refacturés : non récupérables, même via des appels de fonds spéciaux répartis sur plusieurs années.
- Cotisations fonds travaux (loi ALUR) : non récupérables sur le locataire, même si elles financent l’entretien.
- Régularisation tardive : passée 3 ans, votre bailleur ne peut plus vous réclamer un complément de charges.
Les pièges fréquents côté bailleur
Inversement, certains bailleurs négligent leur obligation de régularisation ou oublient des charges récupérables par méconnaissance.
- Absence de régularisation annuelle : au bout de 3 ans, les provisions versées sont réputées couvrir l’intégralité des charges, sans possibilité de rattrapage.
- Oubli de refacturer la TEOM : souvent intégrée à la taxe foncière payée par le bailleur, mais récupérable sur le locataire (poste souvent oublié, jusqu’à 250-350 € par an).
- Mauvaise quote-part pour le gardien : récupérable à 75% si logé, 40% si non logé, selon son rôle (ménage uniquement ou accueil + ménage).
- Absence de justificatifs : en cas de demande du locataire, le bailleur a 15 jours pour produire les pièces sous peine de nullité de la charge.
Le fonds travaux et la loi Climat
La loi ALUR de 2014 a instauré un fonds de travaux obligatoire en copropriété (minimum 5% du budget prévisionnel). La loi Climat 2021 a renforcé ce dispositif en exigeant un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) pour les immeubles de plus de 15 ans.
Les cotisations au fonds travaux sont intégralement à la charge du propriétaire, même si elles servent à financer des opérations qui profiteront au locataire. Elles ne peuvent jamais être récupérées, ni au mois le mois, ni en régularisation annuelle.
Pour aller plus loin sur l’arbitrage entre les deux régimes locatifs, consultez notre comparatif détaillé : choix entre bail meublé et bail vide.
FAQ : charges en copropriété
Comment vérifier que les provisions demandées sont cohérentes ?
Demandez à votre bailleur le décompte charges de l’année précédente et le budget prévisionnel de la copropriété voté en AG. Divisez par 12 pour obtenir une provision mensuelle cohérente. Tout écart supérieur à 20% à la hausse mérite une explication.
Mon bailleur refuse de me transmettre les justificatifs, que faire ?
Envoyez une mise en demeure par recommandé avec accusé de réception en invoquant l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur dispose alors de 15 jours pour produire les pièces. Au-delà, saisissez la Commission Départementale de Conciliation.
L’électricité des parties communes est-elle récupérable ?
Oui, intégralement. Elle couvre l’éclairage des halls, escaliers, couloirs, parking, mais aussi les consommations techniques (pompes de relevage, alarmes, portail automatique) liées à l’usage collectif.
Le remplacement de la chaudière collective est-il à ma charge ?
Non, le remplacement est un gros équipement non récupérable. Seuls l’entretien annuel et les consommations d’énergie sont à votre charge. Même si la nouvelle chaudière est plus performante, vous ne payez pas l’investissement.
Comment sont répartis les frais entre les lots d’une copropriété ?
La plupart des charges sont réparties aux tantièmes fixés au règlement de copropriété. Certains postes peuvent être répartis à la consommation individuelle (eau chaude avec compteurs divisionnaires) ou à la surface (ordures ménagères). Votre quote-part s’établit à partir de ces clés.
Puis-je contester une régularisation déjà payée ?
Oui, pendant 3 ans à compter du paiement. Si vous découvrez une erreur, demandez à votre bailleur de rectifier. À défaut, saisissez la Commission Départementale de Conciliation puis le juge des contentieux de la protection.
Le locataire doit-il payer des travaux votés par l’AG ?
Non. Tous les travaux votés en assemblée générale sont à la charge du propriétaire, même s’ils améliorent le confort du locataire (ravalement, isolation par l’extérieur, rénovation ascenseur). Seules les petites réparations d’entretien courant sont récupérables.
Comment lire le décompte de charges du syndic ?
Un décompte classique comprend quatre colonnes : libellé du poste, montant total de la copropriété, votre quote-part selon la clé de répartition, détail du calcul. Demandez à votre bailleur de vous transmettre uniquement les lignes récupérables (pas l’intégralité du décompte syndic).