En bref : le règlement de copropriété est le contrat qui définit les règles de vie d’un immeuble en copropriété. Il décrit les parties communes et privatives, fixe la destination de l’immeuble, répartit les charges et pose les règles d’usage. Il s’impose à tous les occupants, propriétaires comme locataires. Sa modification suit des majorités précises en assemblée générale et coûte entre 1 500 et 10 000 euros selon le périmètre. Son non-respect expose à des sanctions civiles pouvant aller jusqu’à 10 000 euros de dommages-intérêts.
Vous venez d’acheter un appartement et le notaire vous tend un pavé de 60 pages intitulé « règlement de copropriété ». Vous l’ouvrez, vous butez sur des termes comme « millièmes », « tantièmes », « parties communes à jouissance privative » ou « destination de l’immeuble ». Vous le refermez. Mauvaise idée : ce document régit tout ce que vous pouvez faire chez vous, de l’installation d’une antenne sur la façade à l’ouverture d’un cabinet de kiné dans votre T3.
Nous vous proposons un guide complet pour comprendre son contenu, savoir le lire, le modifier si besoin et agir en cas de non-respect par un voisin ou un locataire.
Qu’est-ce que le règlement de copropriété ? Définition et base légale
Le règlement de copropriété est un contrat écrit obligatoire dans tout immeuble en copropriété. Il est régi par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pierre angulaire du droit français de la copropriété, complétée par le décret du 17 mars 1967.
Concrètement, ce document a trois fonctions principales :
- décrire l’immeuble en distinguant les parties communes des parties privatives ;
- fixer les règles d’usage et de jouissance de chaque lot ;
- organiser le fonctionnement de la copropriété (répartition des charges, pouvoirs du syndic, règles de vote).
Il s’impose à tous les copropriétaires actuels et futurs, mais aussi à leurs locataires, à leurs invités et à toute personne occupant un lot. Il est opposable aux tiers dès qu’il est publié au service de la publicité foncière.
Bon à savoir : depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, tout règlement de copropriété rédigé avant 2018 doit intégrer les lots transitoires et les parties communes à jouissance privative. Les copropriétés concernées avaient jusqu’au 23 novembre 2026 pour se mettre en conformité. Dans la pratique, de nombreuses copropriétés n’ont toujours pas voté la modification.
Que contient obligatoirement un règlement de copropriété ?
La loi impose un contenu minimum, structuré en quatre blocs. Un règlement incomplet n’est pas nul, mais il peut poser problème au moment d’une vente ou d’un litige.
Parties communes et parties privatives
Le règlement liste précisément ce qui appartient à chaque copropriétaire (parties privatives : appartement, cave, place de parking) et ce qui appartient collectivement à tous (parties communes : halls, cages d’escalier, toitures, canalisations principales, jardins communs). Entre les deux, les parties communes à jouissance privative : une terrasse, un jardinet, une cave attribuée à un lot. Elles restent propriété de tous mais leur usage est réservé à un copropriétaire.
Destination de l’immeuble et usage des lots
C’est l’une des clauses les plus structurantes. La destination indique à quoi est destiné l’immeuble : habitation bourgeoise, mixte (habitation et activité libérale), commerce, mixte avec commerces en pied d’immeuble. Elle conditionne tout ce que vous pouvez faire dans votre lot : exercer une profession libérale, ouvrir un gîte, louer en meublé touristique, installer une crèche. Une destination « habitation bourgeoise exclusive » interdit toute activité commerciale.
Règles de jouissance et usage des parties communes
Horaires des travaux bruyants, autorisation ou non des animaux, interdiction d’étendre du linge aux fenêtres, affichage sur la façade, dépôt d’objets dans les parties communes : toutes ces règles figurent ici. Elles doivent rester proportionnées au but recherché (tranquillité, sécurité, esthétique de l’immeuble). Une interdiction générale et absolue des animaux domestiques est réputée non écrite depuis la loi du 9 juillet 1970.
État descriptif de division (EDD) et tantièmes
L’état descriptif de division numérote chaque lot, indique sa consistance (type, étage, surface) et attribue à chacun des tantièmes de charges (exprimés en millièmes, dix-millièmes ou cent-millièmes). Ces tantièmes servent à répartir les charges courantes et à calculer le poids du vote de chaque copropriétaire en assemblée générale.
À noter : depuis 2019, l’EDD est juridiquement distinct du règlement, même s’il lui est annexé dans tous les règlements existants.
Qui rédige et où consulter votre règlement de copropriété ?
Le règlement est rédigé par un notaire au moment de la mise en copropriété de l’immeuble (division d’un bâtiment entre plusieurs propriétaires). Il est ensuite publié au service de la publicité foncière, ce qui le rend opposable aux acquéreurs successifs.
Vous disposez de plusieurs voies pour l’obtenir :
- Chez le notaire au moment de l’achat : il doit vous le remettre avant la signature du compromis (délai de rétractation de 10 jours courant à compter de la remise, cf. notre guide sur le compromis de vente et le délai de rétractation) ;
- Auprès du syndic si vous êtes déjà copropriétaire (gratuit en version numérique, facturable en papier) ;
- Au service de la publicité foncière en demandant une copie contre paiement (environ 30 euros).
Les règlements rédigés après 2004 sont normalement structurés en chapitres identifiables. Les plus anciens (années 1960-1980) sont souvent moins lisibles et contiennent parfois des clauses obsolètes ou illégales.
Comment lire efficacement votre règlement de copropriété ?
Un règlement fait en moyenne 40 à 80 pages. Inutile de tout lire ligne à ligne. Nous vous conseillons de cibler quatre sections prioritaires.
| Section à repérer | Pourquoi c’est important | Où regarder |
|---|---|---|
| Destination de l’immeuble | Conditionne les activités autorisées (location saisonnière, profession libérale, commerce) | Premier chapitre, souvent intitulé « Destination » |
| Parties communes et privatives | Détermine ce qui vous appartient et ce que vous pouvez modifier sans autorisation | Chapitre « Division de l’immeuble » ou « État descriptif » |
| Règles de jouissance | Fixe les contraintes concrètes (animaux, bruit, affichage, étendage) | Chapitre « Usage des parties privatives et communes » |
| Charges et tantièmes | Fixe votre quote-part et le poids de votre vote en AG | Chapitre « Charges » + annexe EDD |
Nous vous conseillons également de vérifier les clauses relatives aux travaux dans les parties privatives affectant les parties communes (ouverture d’une cloison porteuse, pose d’une climatisation en façade, création d’une véranda). Ces travaux nécessitent presque toujours une autorisation de l’assemblée générale, même si vous êtes chez vous.
Modifier le règlement de copropriété : procédure, majorités, coût
Un règlement de copropriété n’est pas gravé dans le marbre. Il peut être modifié par vote en assemblée générale, mais les règles varient selon la nature du changement.
Les cas qui imposent une modification
Trois types de situations déclenchent une modification du règlement :
- Mise en conformité légale : loi ELAN de 2018 (lots transitoires, parties communes à jouissance privative), loi Climat et Résilience de 2021 (plan pluriannuel de travaux dans les copropriétés de plus de 15 ans) ;
- Travaux modifiant la structure : surélévation, division d’un lot, création de nouveaux lots après rénovation ;
- Suppression de clauses abusives ou obsolètes : interdiction générale des animaux, clauses discriminatoires, références à des surfaces incorrectes.
Majorités requises selon la modification
| Type de modification | Majorité requise | Référence légale |
|---|---|---|
| Mise en conformité ELAN / Climat (modification imposée par la loi) | Majorité simple (art. 24) | Loi ELAN art. 206 |
| Modification des règles de jouissance des parties communes | Majorité absolue (art. 25) | Loi 1965 art. 25 |
| Modification de la répartition des charges (si justifiée par un changement d’usage) | Double majorité (art. 26) | Loi 1965 art. 26 |
| Modification de la destination de l’immeuble (passage habitation à commercial par ex.) | Unanimité | Loi 1965 art. 26 al. 2 |
Pour approfondir les règles de vote, nous renvoyons à notre guide complet sur les majorités en assemblée générale de copropriété.
Coût de la modification
Modifier un règlement n’est pas gratuit. Il faut compter :
- honoraires du notaire rédigeant l’acte modificatif : 1 500 à 4 000 euros HT ;
- honoraires du géomètre-expert si la modification touche les surfaces, les lots ou l’EDD : 1 000 à 3 500 euros ;
- frais de publication au service de la publicité foncière : environ 400 à 800 euros ;
- honoraires du syndic pour la préparation et la tenue de l’AG : variables selon le contrat.
Au total, la fourchette va de 1 500 euros pour une mise en conformité simple à plus de 10 000 euros pour une refonte complète d’un règlement ancien avec géomètre et plusieurs AG. Ces frais sont répartis selon les tantièmes, sauf vote contraire.
Non-respect du règlement : quelles sanctions pour un copropriétaire ?
Un copropriétaire qui ne respecte pas le règlement ne risque pas une amende administrative. Les sanctions sont civiles et passent par le syndic ou par le juge.
Étape 1 : la mise en demeure par le syndic
Dès qu’un manquement est constaté (bruit, travaux sans autorisation, activité interdite, dépôt dans les parties communes), le syndic adresse une mise en demeure par lettre recommandée. Le copropriétaire concerné doit cesser le trouble sous un délai raisonnable (souvent 15 à 30 jours). Dans environ 70 % des cas, le litige s’arrête là.
Étape 2 : l’action en justice
Si le trouble persiste, le syndicat des copropriétaires peut saisir le tribunal judiciaire. Le juge peut prononcer :
- la cessation du trouble sous astreinte (par exemple 50 à 200 euros par jour de retard) ;
- la remise en état aux frais du copropriétaire fautif (démolition d’une véranda non autorisée, dépose d’une climatisation installée sans vote) ;
- des dommages-intérêts au bénéfice du syndicat ou des copropriétaires lésés, pouvant atteindre 5 000 à 10 000 euros dans les cas lourds ;
- dans les cas extrêmes et après plusieurs condamnations non exécutées : la vente forcée du lot (procédure rare, mais prévue par la loi).
Attention : le délai de prescription pour agir est de 5 ans à compter de la connaissance du trouble (loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018). Au-delà, l’action est irrecevable. Mieux vaut donc agir rapidement, idéalement dans les 6 à 12 mois suivant l’apparition du problème.
Le règlement s’impose-t-il au locataire ?
Oui, mais indirectement. Le locataire n’est pas partie au règlement de copropriété (seuls les copropriétaires le sont). En revanche, le contrat de bail doit mentionner que les règles du règlement s’appliquent au locataire pour tout ce qui concerne la jouissance et l’usage des parties communes et privatives.
Si le locataire ne respecte pas le règlement (nuisances sonores répétées, animal interdit par le règlement, dépôt d’objets dans le hall), la responsabilité est double :
- le bailleur peut être mis en cause par le syndicat des copropriétaires car il doit s’assurer que son locataire respecte les règles de l’immeuble ;
- le locataire peut voir son bail résilié par le bailleur pour manquement grave, s’il n’obtempère pas après mise en demeure.
Nous conseillons toujours aux bailleurs de remettre une copie du règlement au locataire à la signature du bail et de la faire signer en annexe. Cette précaution n’est pas obligatoire mais elle désamorce la majorité des contestations ultérieures. Pour le bail d’un étudiant, voir également notre guide sur le bail étudiant et ses spécificités.
Clauses illégales et clauses réputées non écrites
Certaines clauses, bien que figurant dans un règlement signé, n’ont aucune valeur juridique. On les appelle « réputées non écrites ». Les plus fréquentes :
- interdiction générale et absolue des animaux domestiques (loi de 1970) ;
- clauses discriminatoires (interdiction fondée sur l’origine, la religion, la situation familiale) ;
- répartition des charges non proportionnelle à l’utilité réelle des services (une personne au rez-de-chaussée payant une quote-part identique à celle du 7e étage pour l’ascenseur) ;
- interdiction totale de louer son lot (sauf cas très particuliers) ;
- interdiction de la location saisonnière de courte durée dans les immeubles à destination d’habitation mixte (sauf si l’immeuble est en destination d’habitation bourgeoise exclusive, auquel cas elle est opposable).
Pour faire déclarer une clause réputée non écrite, un copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire sans aucune limite de délai (action imprescriptible depuis la loi ELAN).
Cas concret : barbecue sur balcon et plainte des voisins
Prenons une situation réaliste : Marc achète un T4 à Lyon dans un immeuble des années 1980. Il installe un barbecue à gaz sur son balcon et l’utilise tous les week-ends. Son voisin du dessus, Isabelle, se plaint des odeurs et de la fumée. Elle alerte le syndic.
Le syndic consulte le règlement : l’article 14 interdit tout feu ou appareil à combustion sur les balcons et terrasses, mention classique dans les règlements franciliens. Marc est en infraction.
Déroulé probable : (1) le syndic adresse une lettre recommandée à Marc, lui demandant de cesser sous 30 jours ; (2) Marc, de bonne foi mais contrarié, retire le barbecue et achète une plancha électrique autorisée ; (3) l’affaire s’arrête là. Coût pour Marc : 0 euro, le prix de la plancha mis à part. Si Marc avait persisté, le syndicat aurait pu saisir le tribunal et obtenir, selon la jurisprudence récente, 1 000 à 3 000 euros de dommages-intérêts et une astreinte.
Moralité : lisez votre règlement avant d’acheter un équipement d’extérieur ou de lancer un projet de travaux. Un bon réflexe est de demander à votre syndic un extrait des règles de jouissance en PDF, consultable en 10 minutes.
Foire aux questions sur le règlement de copropriété
Quelle est la réglementation applicable aux copropriétés en France ?
Le texte fondateur est la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, complétée par le décret n°67-223 du 17 mars 1967. Depuis 2018, elle a été profondément enrichie par la loi ELAN (2018) et la loi Climat et Résilience (2021), notamment sur la rénovation énergétique et la mise en conformité des règlements anciens.
Est-il possible de modifier un règlement de copropriété ?
Oui, par vote en assemblée générale. La majorité requise dépend de la nature de la modification : majorité simple (article 24) pour les mises en conformité imposées par la loi, majorité absolue (article 25) pour les règles de jouissance des parties communes, double majorité (article 26) pour la répartition des charges, unanimité pour un changement de destination de l’immeuble. Le coût réel se situe entre 1 500 et 10 000 euros selon le périmètre.
Que faire si un locataire ne respecte pas le règlement de copropriété ?
Le syndic alerte d’abord le bailleur par lettre recommandée. Le bailleur doit intervenir auprès de son locataire et, en cas de récidive, peut engager une résiliation du bail pour manquement grave. Si le bailleur reste passif, le syndicat des copropriétaires peut saisir le tribunal judiciaire contre lui, le propriétaire restant responsable des agissements de son locataire.
Que se passe-t-il en cas d’absence de règlement de copropriété ?
C’est rarissime car le règlement est obligatoire depuis 1965. Dans les très anciennes copropriétés sans règlement écrit (quelques cas avant 1965), la loi s’applique directement : parties communes/privatives définies par l’article 3 de la loi, répartition des charges au prorata des surfaces, majorités légales. En pratique, le syndic ou un copropriétaire peut demander la rédaction d’un règlement a posteriori, à la majorité absolue.
Peut-on refuser une modification du règlement de copropriété ?
Oui, un copropriétaire opposé à une modification peut voter contre en assemblée générale. Si la modification est néanmoins votée à la majorité requise, elle s’impose à lui. Il dispose de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester la décision devant le tribunal judiciaire, uniquement s’il peut prouver une irrégularité (défaut de convocation, majorité insuffisante, atteinte à ses droits de propriété).
Combien coûte une mise à jour du règlement de copropriété ?
Pour une mise en conformité ELAN simple (ajout des lots transitoires et des parties communes à jouissance privative), comptez 1 500 à 3 000 euros tout compris. Pour une refonte complète avec géomètre, nouvelle numérotation des lots et nouvel EDD, le coût peut dépasser 10 000 euros. Les frais sont supportés par tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes, sauf vote d’une répartition différente.
Le règlement de copropriété peut-il interdire la location saisonnière ?
Oui, mais sous conditions strictes. Depuis l’arrêt de la Cour de cassation du 27 février 2020 (confirmé en 2022), une clause interdisant la location saisonnière de courte durée est valable uniquement si l’immeuble est à destination d’habitation bourgeoise exclusive. Dans les immeubles à destination mixte (habitation + activités libérales ou commerciales), l’interdiction est réputée non écrite. Un règlement peut en revanche encadrer la location saisonnière (déclaration préalable au syndic, assurance spécifique).
Qui conserve l’original du règlement de copropriété ?
L’original signé devant notaire est conservé par le notaire rédacteur. Une copie authentique est publiée au service de la publicité foncière, où toute personne peut en demander une reproduction. Le syndic en détient également une copie, qu’il doit mettre à disposition des copropriétaires sur demande et publier sur l’extranet copropriété depuis la loi ALUR (2014).