En bref. Le démembrement de propriété consiste à séparer un bien immobilier en deux droits distincts : l’usufruit (jouir du bien, en percevoir les loyers) et la nue-propriété (en être propriétaire sur le papier, sans en avoir l’usage). Il est très utilisé pour transmettre un patrimoine à moindre coût : les parents gardent l’usufruit et donnent la nue-propriété aux enfants, qui récupèrent la pleine propriété au décès sans droits de succession supplémentaires. La valeur fiscale de la nue-propriété dépend de l’âge de l’usufruitier (barème article 669 du CGI).
Démembrer un bien immobilier, c’est faire travailler le temps à son avantage. L’opération divise la propriété pleine et entière en deux droits qui circuleront séparément : d’un côté le droit d’utiliser le bien et d’en tirer les revenus (l’usufruit), de l’autre le droit d’en être le propriétaire au regard de la loi (la nue-propriété). Au décès de l’usufruitier, les deux droits se recollent automatiquement sur la tête du nu-propriétaire : c’est le remembrement. Il se fait sans aucun droit de succession à payer. Nous vous expliquons concrètement comment fonctionne ce mécanisme, combien il coûte, ce que la fiscalité en dit. Nous précisons dans quels cas il devient vraiment intéressant.
Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
La pleine propriété d’un bien se compose, en droit romain, de trois attributs qui ont traversé les siècles : l’usus (le droit d’utiliser le bien), le fructus (le droit d’en percevoir les fruits, c’est-à-dire les revenus) et l’abusus (le droit d’en disposer, de le vendre ou de le détruire). Démembrer la propriété revient à séparer ces attributs en deux lots : l’usufruitier conserve l’usus et le fructus, le nu-propriétaire garde l’abusus.
Concrètement, cela signifie que l’usufruitier peut habiter le logement ou le louer et encaisser les loyers, mais ne peut pas le vendre seul. Le nu-propriétaire figure sur le titre de propriété et peut théoriquement vendre sa nue-propriété ; il ne peut toutefois ni habiter le bien ni percevoir les loyers tant que l’usufruit court. Le démembrement est encadré par les articles 578 à 624 du Code civil, qui définissent précisément les droits et obligations de chacun.
Usufruitier et nu-propriétaire : qui fait quoi
Les prérogatives de chaque titulaire sont clairement réparties par la loi, même si elles peuvent être aménagées par acte notarié dans certaines limites. Le tableau suivant résume la répartition classique.
| Droit ou obligation | Usufruitier | Nu-propriétaire |
|---|---|---|
| Habiter le bien | Oui | Non |
| Louer le bien et encaisser les loyers | Oui | Non |
| Vendre seul le bien | Non (vend uniquement son usufruit) | Non (vend uniquement sa nue-propriété) |
| Vendre ensemble la pleine propriété | Accord mutuel obligatoire | Accord mutuel obligatoire |
| Entretien courant et petites réparations | À sa charge | Néant |
| Grosses réparations (art. 606 Code civil) | Néant | À sa charge |
| Taxe foncière | À sa charge (sauf convention contraire) | Néant |
| Taxe d’habitation (résidence secondaire) | À sa charge | Néant |
| Impôt sur les revenus fonciers | Déclare les loyers | Néant |
| IFI (si bien > 1,3 M€) | Déclare la valeur en pleine propriété | Néant (sauf exceptions) |
L’article 606 du Code civil liste les grosses réparations qui restent à la charge du nu-propriétaire : gros murs, voûtes, poutres, toitures entières, digues, murs de soutènement, murs de clôture. Tout le reste (peinture, menuiserie, plomberie courante, revêtements de sol) relève de l’entretien et incombe à l’usufruitier.
Comment créer un démembrement : les 4 situations courantes
Il existe plusieurs façons de mettre un bien immobilier en démembrement, chacune répondant à un objectif patrimonial différent.
1. La donation avec réserve d’usufruit
C’est le cas de figure le plus répandu. Un parent donne la nue-propriété de son bien à ses enfants tout en conservant l’usufruit sa vie durant. Il continue à occuper le logement ou à en percevoir les loyers. Au décès du donateur, les enfants deviennent pleins propriétaires automatiquement, sans aucun droit de succession à payer sur la part correspondant à l’usufruit qui s’éteint. L’économie fiscale peut être massive, nous y revenons plus bas.
2. L’achat en démembrement
Un parent achète la nue-propriété d’un bien tandis que son enfant acquiert l’usufruit, ou l’inverse. Autre configuration : des SCPI commercialisent des parts en démembrement temporaire (généralement 10 à 20 ans), le nu-propriétaire achète les parts décotées et récupère la pleine propriété au terme, avec un rendement implicite intéressant.
3. La succession
Au décès d’un conjoint marié, le survivant hérite par défaut d’un quart en pleine propriété de la succession ; il peut aussi recevoir la totalité en usufruit s’il opte pour cette solution (article 757 du Code civil). Les enfants recueillent alors la nue-propriété et le conjoint survivant garde l’usufruit du logement familial jusqu’à son propre décès. Une donation entre époux permet d’étendre ces options.
4. La vente en viager
Le viager immobilier repose exactement sur ce mécanisme : le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation (DUH) ou un usufruit, l’acheteur acquiert la nue-propriété. Les règles de calcul et de fiscalité sont très proches de celles d’un démembrement classique.
La valeur fiscale selon l’âge : le barème de l’article 669 CGI
La répartition de la valeur du bien entre usufruit et nue-propriété ne se négocie pas : elle est fixée par l’article 669 du Code général des impôts, en fonction de l’âge de l’usufruitier au jour du démembrement. Plus l’usufruitier est jeune, plus son usufruit vaut cher ; plus il est âgé, plus la nue-propriété vaut cher.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Attention, le barème évolue par tranches : il faut avoir strictement moins de 61 ans pour que l’usufruit soit valorisé à 50 %. Dès l’anniversaire des 61 ans, il tombe à 40 %. Pour un usufruit temporaire (non viager), la règle est différente : la nue-propriété est valorisée à 23 % par tranche de dix ans d’usufruit, avec un plafond à 69 % maximum.
La fiscalité du démembrement : droits, impôts, plus-values
Droits de donation ou de succession
Lors d’une donation avec réserve d’usufruit, les droits de mutation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété transmise. Pour un parent de 65 ans qui donne un bien de 400 000 € à son enfant, la nue-propriété est valorisée à 240 000 € (60 % selon le barème). Après abattement personnel de 100 000 € par parent et par enfant renouvelable tous les 15 ans, les droits ne portent que sur 140 000 €. L’économie par rapport à une donation en pleine propriété est substantielle.
Le double avantage de la donation démembrée. Non seulement les droits ne portent que sur la nue-propriété au moment de la donation. Mieux encore, au décès de l’usufruitier, la reconstitution de la pleine propriété se fait sans aucun impôt complémentaire (article 1133 du CGI). L’usufruit qui s’éteint ne génère aucun droit de succession.
Impôt sur le revenu
L’usufruitier déclare les revenus fonciers générés par le bien dans sa propre déclaration. Il peut imputer les charges déductibles et éventuellement créer du déficit foncier dans les conditions de droit commun. Le nu-propriétaire ne déclare rien, puisqu’il ne touche aucun revenu. En cas de travaux lourds payés par le nu-propriétaire sur un bien loué, ces travaux restent déductibles de ses propres revenus fonciers s’il en détient par ailleurs, ce qui crée une opportunité d’optimisation méconnue.
Impôt sur la fortune immobilière (IFI)
C’est l’usufruitier qui déclare la valeur du bien en pleine propriété à l’IFI, et non la seule valeur de son usufruit. Cette règle rend le démembrement très intéressant pour les contribuables à la limite du seuil IFI de 1,3 million d’euros : donner la nue-propriété à ses enfants permet de sortir le bien de son propre patrimoine taxable, tout en gardant la jouissance. Trois exceptions prévoient néanmoins une répartition par moitié entre usufruitier et nu-propriétaire (démembrement issu d’une succession légale au conjoint survivant, par exemple).
Plus-value à la revente
En cas de vente conjointe par l’usufruitier et le nu-propriétaire, la plus-value se calcule séparément sur chaque droit. Si le démembrement résulte d’une donation, le prix d’acquisition de chaque droit correspond à sa valeur à la donation. Si le bien est vendu après remembrement, c’est la valeur en pleine propriété à la date de la donation initiale qui sert de base. Un article dédié détaille le calcul de la plus-value immobilière et les abattements applicables.
Cas concret : donation démembrée à 65 ans
Prenons un exemple chiffré pour fixer les ordres de grandeur. Jean-Luc, 65 ans, veuf, possède un appartement locatif à Bordeaux estimé 420 000 €. Il souhaite transmettre ce bien à sa fille unique Camille, tout en continuant à percevoir les 1 450 € de loyers mensuels pour compléter sa retraite.
Il opte pour une donation avec réserve d’usufruit. La valeur taxable de la nue-propriété ressort à 420 000 × 60 % = 252 000 €. Après l’abattement parent/enfant de 100 000 €, les droits de donation s’appliquent sur 152 000 €. Selon le barème progressif, Jean-Luc paie environ 28 194 € de droits (5 % jusqu’à 8 072 €, 10 % jusqu’à 12 109 €, 15 % jusqu’à 15 932 €, 20 % jusqu’à 552 324 €, soit l’essentiel du calcul au taux de 20 %). Les frais de notaire représentent environ 1,5 % de la valeur taxable, soit 3 800 €.
Comparaison avec une transmission uniquement au décès (succession classique) : la pleine propriété aurait été taxée sur 420 000 – 100 000 = 320 000 €, soit environ 61 894 € de droits. L’économie fiscale réelle, hors frais de notaire, atteint 33 700 €. Et au décès de Jean-Luc, Camille récupère la pleine propriété sans un centime supplémentaire à verser au fisc.
Attention au piège des libéralités à votre propre conjoint. Si l’usufruitier survivant d’un couple marié a reçu l’usufruit par donation entre époux plutôt que par succession légale, la Cour de cassation considère que les enfants peuvent exiger la conversion de l’usufruit en rente viagère (article 759 du Code civil). Mieux vaut anticiper cette question dans le cadre d’un conseil notarial.
Le démembrement en SCPI : une porte d’entrée accessible
Pour les investisseurs qui n’ont pas la surface pour acheter un bien en direct en démembrement, les SCPI proposent depuis une vingtaine d’années des parts démembrées temporairement, généralement entre 5 et 20 ans. Le nu-propriétaire acquiert les parts avec une décote qui reflète le barème fiscal : à 10 ans d’usufruit, la nue-propriété se paie environ 70 à 75 % de la valeur de la part. L’usufruitier, souvent une personne morale (société, holding), encaisse les loyers pendant la période et profite de la trésorerie.
Au terme, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans impôt supplémentaire. Il n’a rien touché pendant 10 ans, mais son capital a mécaniquement augmenté grâce à la décote initiale. L’opération est particulièrement adaptée aux cadres en pleine activité qui ne veulent pas de revenus fonciers taxés à leur TMI élevée. Elle convient aussi aux parents qui préparent un capital pour leurs enfants. Notre comparaison SCPI ou investissement locatif détaille les scénarios types.
Erreurs qui coûtent cher
- Oublier la clause de remploi. Sans clause spécifique, si le bien démembré est vendu, l’usufruit se reporte sur le prix de vente et doit être réinvesti selon des règles strictes. Les notaires ajoutent systématiquement une clause de remploi dans l’acte de donation, qui permet de racheter un autre bien avec la même répartition.
- Négliger les travaux lourds. Le nu-propriétaire reste tenu des grosses réparations même s’il ne touche aucun revenu. Si le toit menace de s’effondrer, c’est à lui de payer. Prévoir une convention de travaux dans l’acte évite les conflits.
- Confondre usufruit viager et usufruit temporaire. Le barème fiscal est différent. Un usufruit temporaire de 10 ans vaut 23 % de la pleine propriété, quel que soit l’âge du titulaire. Attention aussi à ne pas prévoir un usufruit temporaire qui dépasse la limite viagère si l’usufruitier décède avant.
- Vendre sans l’accord de l’autre. Ni l’usufruitier ni le nu-propriétaire ne peut vendre seul la pleine propriété. En cas de désaccord, un juge peut autoriser la vente dans certaines conditions, mais le processus est long et coûteux.
- Ignorer la révocation possible. Une donation peut être révoquée pour ingratitude (article 955 du Code civil) ou pour survenance d’enfant (article 960). Ces hypothèses rares restent possibles et peuvent remettre en cause le démembrement.
- Choisir le démembrement sans besoin de revenus. Si vous n’avez pas besoin des loyers, mieux vaut une donation en pleine propriété, les abattements se renouvelant tous les 15 ans. Le démembrement est un outil, pas une fin en soi.
Fin du démembrement : le remembrement
Le démembrement prend fin dans trois situations principales. Le décès de l’usufruitier est le cas le plus fréquent : la pleine propriété se reconstitue automatiquement sur la tête du nu-propriétaire, sans acte ni droit de succession à acquitter (article 1133 du CGI). Il suffit au notaire d’attester le décès pour mettre à jour le titre.
Le terme contractuel : pour un usufruit temporaire, la fin arrive à la date prévue dans l’acte initial. Le nu-propriétaire retrouve alors la pleine propriété de plein droit. Enfin, la renonciation à l’usufruit ou la vente conjointe : l’usufruitier peut renoncer à son droit (ce qui peut avoir des conséquences fiscales : donation de l’usufruit au nu-propriétaire taxable aux droits de donation). Les deux titulaires peuvent aussi vendre ensemble à un tiers acquéreur en pleine propriété.
Alternatives au démembrement
Avant de choisir le démembrement, il vaut la peine de comparer avec d’autres techniques patrimoniales adaptées à votre situation. L’indivision immobilière permet de posséder un bien à plusieurs sans démembrement, chacun gardant une quote-part en pleine propriété ; la liberté est plus grande mais les blocages aussi. La SCI familiale offre un cadre souple avec des parts sociales plus faciles à transmettre que du foncier direct. Le viager immobilier est une variante contractuelle du démembrement, souvent plus adaptée aux retraités sans héritiers directs.
Questions fréquentes
Puis-je vendre ma nue-propriété sans l’accord de l’usufruitier ?
Oui, en théorie. L’opération est rarement intéressante : vous ne cédez que votre droit nu, qui vaut 30 à 60 % de la pleine propriété selon l’âge de l’usufruitier. Vous perdez de plus la perspective du remembrement gratuit. Un acquéreur ne se présentera que si la décote est forte, souvent entre 40 et 50 %. Mieux vaut attendre le remembrement, ou négocier une vente conjointe avec l’usufruitier.
Qui paie la taxe foncière en cas de démembrement ?
Par principe, c’est l’usufruitier qui paie la taxe foncière (article 1400 du CGI), puisqu’il est redevable de l’impôt comme s’il était propriétaire. Mais une convention entre les parties peut prévoir une répartition différente, à condition de n’être pas opposable à l’administration fiscale, qui réclamera toujours à l’usufruitier.
Peut-on démembrer sa résidence principale ?
Oui, c’est même une opération fréquente : les parents donnent la nue-propriété de la maison familiale aux enfants tout en continuant à y habiter en tant qu’usufruitiers. Attention néanmoins : si l’usufruitier décide ensuite de vendre et de racheter plus petit, la clause de remploi s’impose. Et le logement sera soumis à la plus-value si le nu-propriétaire n’en fait pas sa résidence principale.
Le démembrement est-il réservé aux grands patrimoines ?
Pas du tout. Dès que la valeur du bien dépasse les abattements classiques (100 000 € par enfant tous les 15 ans), le démembrement commence à être rentable fiscalement. Il est parfaitement courant sur des appartements de 200 000 à 400 000 €. Il devient accessible dès 5 000 € via les parts de SCPI démembrées.
Que se passe-t-il si l’usufruitier décède très rapidement après la donation ?
C’est le scénario rêvé pour les héritiers : la pleine propriété se reconstitue sans aucun droit supplémentaire. Les droits payés sur la nue-propriété au moment de la donation restent définitifs, même si l’usufruit a duré 6 mois seulement. L’administration ne rembourse jamais ce différentiel. À l’inverse, un usufruitier qui vit très longtemps réduit mécaniquement la rentabilité de l’opération pour les nus-propriétaires.
L’usufruitier peut-il faire de gros travaux sans l’accord du nu-propriétaire ?
Non, pour les travaux lourds (toiture, murs porteurs, gros œuvre). L’usufruitier doit obtenir l’accord du nu-propriétaire ou, à défaut, du juge. Pour l’entretien courant et les petites réparations qu’il doit financer lui-même, il agit librement. Un accord écrit préalable sur le programme de travaux évite 90 % des litiges.
Peut-on faire un démembrement entre non-parents ?
Oui, le démembrement n’est pas réservé aux liens familiaux. Il peut servir à un chef d’entreprise qui démembre son local professionnel entre lui et sa holding, à des concubins qui veulent se protéger mutuellement, ou à des investisseurs non apparentés. Attention néanmoins à la fiscalité des donations entre tiers (taux à 60 % au-delà de l’abattement de 1 594 € pour les non-parents).
Qu’advient-il du démembrement si le nu-propriétaire décède avant l’usufruitier ?
La nue-propriété tombe dans la succession du nu-propriétaire décédé. Elle est transmise à ses propres héritiers, qui deviennent nus-propriétaires à sa place. L’usufruit continue de courir jusqu’au décès de l’usufruitier initial. C’est pourquoi certaines familles organisent un démembrement en cascade sur plusieurs générations.