Louer son logement à des touristes en 2026 ne se fait plus comme avant. La loi Le Meur de novembre 2024 a réduit les abattements fiscaux, abaissé les seuils du régime réel et donné aux communes le pouvoir de durcir les règles locales. Pour un propriétaire qui met sa résidence secondaire en location quelques semaines par an comme pour un investisseur qui exploite plusieurs meublés de tourisme, les calculs changent.
Nous reprenons ici ce qu’il faut savoir avant de mettre un bien en location courte durée, avant de déclarer ses recettes ou avant de vendre un meublé exploité.
En bref : abattement micro-BIC ramené à 30 % (non classé) ou 50 % (classé / chambre d’hôtes), seuils du réel à 15 000 € ou 77 700 €, déclaration en case 5NH ou 5NG du 2042 C PRO, prélèvements sociaux à 18,6 % et obligation d’enregistrement en mairie qui se généralise fin 2026.
Ce qu’on appelle « location saisonnière » en 2026
La location saisonnière, aussi appelée meublé de tourisme, désigne la mise à disposition d’un logement meublé à une clientèle de passage pour des séjours à la journée, à la semaine ou au mois. Le locataire n’y élit pas domicile : il reste un touriste, qu’il s’agisse d’une résidence principale louée pendant les vacances, d’une résidence secondaire à la mer ou d’un bien acheté spécifiquement pour cet usage.
Sur le plan fiscal, peu importe l’angle commercial. Que vous passiez par Airbnb, Abritel, Booking ou que vous louiez en gré à gré, les loyers et charges perçus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cette imposition concerne aussi les sous-locations meublées et les chambres d’hôtes, avec un régime fiscal légèrement plus favorable pour ces dernières. La logique diffère de celle d’un bail meublé classique qui dépasse les neuf mois.
Un seul cas d’exonération subsiste en 2026 : les loueurs de chambres d’hôtes qui restent sous 760 € de recettes annuelles. Cette niche s’éteindra le 31 décembre 2026.
Loi Le Meur : ce qui change concrètement en 2026
La loi du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme, dite loi Le Meur, est l’un des plus gros changements fiscaux des dix dernières années pour les bailleurs en saisonnier. Son objectif politique est assumé : rendre la location longue durée plus attractive que la location courte pour rééquilibrer l’accès au logement dans les zones tendues.
Trois leviers ont été activés. La baisse des abattements forfaitaires, l’abaissement des seuils de passage au régime réel et la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente. Les revenus 2025 et 2026 sont déjà concernés.
Abattements micro-BIC fortement réduits
Le régime micro-BIC consiste à appliquer un abattement forfaitaire sur l’ensemble des recettes (loyers et charges). Cet abattement est censé couvrir tous les frais : aucune déduction supplémentaire n’est possible. La réforme l’a fait passer de 71 % à 50 % pour les meublés classés et chambres d’hôtes. Le taux tombe de 50 % à 30 % pour les meublés de tourisme non classés.
Sur 10 000 € de recettes, l’écart est massif. Un meublé classé qui aurait été imposé sur 2 900 € il y a deux ans l’est désormais sur 5 000 €. Un meublé non classé passe de 5 000 € de base imposable à 7 000 €. Le tableau ci-dessous synthétise la situation.
| Type de location | Abattement 2024 | Abattement 2025-2026 | Seuil micro-BIC 2025-2026 |
|---|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 50 % | 30 % | 15 000 € |
| Meublé de tourisme classé | 71 % | 50 % | 77 700 € |
| Chambre d’hôtes | 71 % | 50 % | 77 700 € |
| Location meublée longue durée (LMNP classique) | 50 % | 50 % | 77 700 € |
Seuils du régime réel abaissés
Au-delà du seuil du micro-BIC, le passage au régime réel devient obligatoire. La réforme a divisé par cinq le seuil pour les meublés non classés : on bascule désormais au réel dès 15 000 € de recettes annuelles, contre 77 700 € auparavant. Un bailleur qui louait son studio en bord de mer 350 € la semaine peut atteindre ce seuil en deux mois et demi de pleine saison.
Le seuil reste fixé à 77 700 € pour les meublés classés et les chambres d’hôtes (contre 188 700 € auparavant). Les loueurs concernés doivent désormais tenir une comptabilité réelle, ce qui suppose en pratique de faire appel à un expert-comptable.
Micro-BIC ou régime réel : comment choisir en 2026 ?
La baisse des abattements rebat les cartes. Le régime réel, longtemps réservé aux gros loueurs, devient avantageux pour des recettes bien plus modestes. La décision se prend en posant trois questions : combien je perçois, combien je dépense réellement, suis-je prêt à tenir une comptabilité ?
Le micro-BIC, le réflexe des petits loueurs
Pour une location saisonnière classique de quelques semaines par an, le micro-BIC reste le plus simple. Vous indiquez vos recettes brutes sur le formulaire 2042 C PRO. L’administration applique automatiquement l’abattement de 30 % ou 50 %. Aucune comptabilité ni déclaration en début d’activité au-delà du statut LMNP.
Ce régime est mécaniquement intéressant si vos charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, amortissement) représentent moins que le taux d’abattement applicable. Tant que le réel ne fait pas mieux, on garde le micro.
Le régime réel, plus déductible mais plus complexe
Au réel, vous déduisez de vos recettes l’ensemble des frais et charges supportés à leur montant réel : intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, travaux, assurance, honoraires de gestion, frais d’annonces, amortissement du bien et du mobilier. Le déficit éventuel n’est imputable que sur les bénéfices de meublé des dix années suivantes, jamais sur le revenu global.
Ce régime peut faire chuter la base imposable à zéro pendant plusieurs années pour un bien financé à crédit. Il s’accompagne en revanche d’une obligation de comptabilité commerciale et, à la revente, d’une plus-value immobilière alourdie depuis 2025 : les amortissements pratiqués viennent désormais réduire le prix d’acquisition retenu pour le calcul.
Trois profils chiffrés en comparaison
L’arbitrage se fait toujours en simulation. Voici comment se positionnent trois profils représentatifs avec un loyer annuel donné et un total de charges déductibles réelles connu.
| Profil | Recettes 2026 | Charges réelles | Micro-BIC (base imposable) | Régime réel (base imposable) | Choix optimal |
|---|---|---|---|---|---|
| Résidence secondaire louée 8 semaines, non classée | 6 400 € | 1 800 € | 4 480 € (abattement 30 %) | 4 600 € | Micro-BIC |
| Meublé classé en station, à l’année | 22 000 € | 14 500 € | 11 000 € (abattement 50 %) | 7 500 € | Régime réel |
| Studio non classé loué à l’année en littoral | 18 500 € | 9 200 € | Inéligible (> 15 000 €) | 9 300 € | Réel obligatoire |
Avant d’opter pour le réel, demandez à votre comptable une projection sur trois à cinq ans. L’option est valable un an et tacitement reconduite : un mauvais choix peut coûter cher si votre charge réelle baisse l’année suivante (prêt remboursé, fin des amortissements lourds).
Comment déclarer une location saisonnière à l’administration ?
La déclaration des revenus se fait chaque printemps en même temps que la déclaration générale, sur un formulaire annexe spécifique aux revenus locatifs meublés. Les cas particuliers d’enregistrement préalable dépendent de votre commune.
Formulaire 2042 C PRO et cases à remplir
Les recettes sont déclarées sur le formulaire 2042 C PRO. La case dépend du type de location : la case 5NH pour une location saisonnière classique non classée, la case 5NG pour un meublé de tourisme classé ou pour une chambre d’hôtes. Les loueurs au régime réel utilisent un imprimé supplémentaire (déclaration 2031) et déposent un bilan.
Vous indiquez le montant brut. C’est l’administration qui applique l’abattement. Si vous n’avez encore jamais déclaré, pensez à remplir l’imprimé P0i au démarrage de l’activité pour obtenir un numéro SIRET en tant que loueur en meublé non professionnel.
CSG, CRDS et prélèvements sociaux
Les revenus tirés d’une location saisonnière sont soumis aux prélèvements sociaux à 18,6 % en 2026, contre 17,2 % en 2025. La hausse s’ajoute à l’impôt sur le revenu calculé selon votre tranche marginale. Pour un foyer dans la tranche à 30 %, l’imposition totale d’un revenu locatif net atteint donc 48,6 %. Tant que le foyer reste en LMNP, cet impôt est dû au titre des BIC non professionnels.
URSSAF au-delà de 23 000 € de recettes
Au-delà de 23 000 € de recettes annuelles en location saisonnière, le loueur bascule dans l’obligation de cotisations sociales auprès de l’URSSAF (sauf option pour la sécurité sociale des indépendants). Le seuil tombe à 6 123 € pour les chambres d’hôtes. Les cotisations sont calculées sur le bénéfice net après déductions, ce qui rend là encore le passage au réel souvent indispensable.
Les autres taxes et obligations à connaître
La fiscalité d’une location saisonnière ne se résume pas à l’impôt sur le revenu. Plusieurs prélèvements locaux et obligations administratives s’ajoutent. Beaucoup de bailleurs les oublient au moment de leur premier été.
Taxe de séjour et taxe d’habitation
La taxe de séjour est collectée auprès des touristes puis reversée à la commune. La quasi-totalité des communes touristiques l’ont instaurée. Les plateformes la collectent automatiquement quand elles encaissent le paiement (Airbnb, Booking). La responsabilité reste celle du bailleur en cas de location en direct.
La taxe d’habitation reste due en 2026 sur les meublés de tourisme. Le Conseil d’État l’a confirmé dans sa décision du 23 décembre 2024 : tant que le propriétaire conserve la jouissance du logement entre deux locations, il en est redevable comme pour une résidence secondaire. Les communes en zone tendue peuvent en plus appliquer une surtaxe pouvant atteindre 60 %.
CFE et TVA : les cas particuliers
La location saisonnière échappe en principe à la cotisation foncière des entreprises. Chaque commune peut toutefois décider de supprimer cette exonération. Un bailleur de Bayonne ou de Saint-Malo doit donc vérifier avant chaque budget annuel.
Côté TVA, les loyers d’un logement meublé sont en principe exonérés. La TVA ne s’applique que si le loueur fournit au moins trois des quatre prestations parahôtelières : petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture du linge, accueil personnalisé. Tant que vous restez sur la simple mise à disposition du logement, vous restez hors champ.
Avant de louer : les règles administratives à respecter
La fiscalité n’est qu’un volet. Sur le terrain, l’autorisation de louer en saisonnier dépend du statut du logement et de la commune. Les contrôles se durcissent et les amendes peuvent atteindre 100 000 € par logement en cas d’irrégularité grave. La mécanique diffère totalement de celle d’une location classique avec dépôt de garantie et préavis encadré.
Déclaration en mairie et numéro d’enregistrement
Toute personne qui propose un meublé de tourisme à la location doit en faire la déclaration auprès de la mairie de la commune où se trouve le bien. Dans plus de 1 400 villes en 2026, un numéro d’enregistrement à treize chiffres est délivré au loueur. Il doit figurer dans chaque annonce, sous peine d’amende et de blocage sur les plateformes. Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille, Nice, La Rochelle, Annecy et Biarritz appliquent toutes cette obligation.
Combien de jours peut-on louer ?
Tout dépend de la nature du logement. Pour la résidence principale, la limite légale est de 120 jours par an. Les communes peuvent désormais l’abaisser à 90 jours depuis la loi Le Meur. De plus en plus le font. Au-delà, le logement perd son statut de résidence principale et bascule en location saisonnière classique avec changement d’usage à demander.
Pour la résidence secondaire, aucune limite légale nationale. Les communes qui le souhaitent peuvent toutefois imposer un changement d’usage et une compensation : transformer une surface commerciale en logement ou acheter un droit de commercialité. À Paris, cette compensation coûte couramment plusieurs dizaines de milliers d’euros par logement.
Sous-louer sa résidence principale à des touristes sans l’accord écrit de son bailleur expose à la résiliation du bail et au remboursement intégral des sous-loyers perçus. La règle s’applique même pour un seul week-end.
Faut-il classer son meublé de tourisme ?
Faire classer son meublé en étoiles (1 à 5) reste une option payante mais souvent rentable. Le classement passe par un organisme accrédité agréé par Atout France, pour un coût compris entre 150 € et 400 € selon la surface. Il est valable cinq ans.
L’intérêt fiscal a perdu en force avec la loi Le Meur mais reste réel : 50 % d’abattement contre 30 % en micro-BIC, seuil du réel à 77 700 € contre 15 000 €. Sur des recettes de 20 000 €, un classement transforme l’impôt et permet de rester au régime forfaitaire.
Ce qui arrive fin 2026 : deux nouveautés à anticiper
Deux mesures attendues dans les mois qui viennent vont à nouveau changer les habitudes des loueurs. Mieux vaut s’y préparer dès maintenant.
Téléservice national d’enregistrement : un site unique géré par la Direction générale des Entreprises remplacera les démarches communales. Tous les bailleurs en saisonnier devront s’enregistrer, dans 100 % des communes, avec pièce d’identité et avis d’imposition. La date de bascule progressive est attendue avant fin 2026.
La facturation électronique obligatoire entre en vigueur pour les loueurs en meublé à partir du 1er novembre 2026. Chacun devra choisir une plateforme agréée pour recevoir et émettre ses factures, y compris pour les particuliers qui louent quelques semaines par an. Les plateformes type Airbnb gèrent normalement la mécanique pour leurs hôtes. Une location en direct impose au bailleur de s’organiser lui-même.
Le DPE s’ajoute à ces obligations : depuis 2025, un meublé de tourisme classé G ne peut plus être proposé à la location longue durée. L’extension aux courtes durées suit le même calendrier que les autres locations meublées, ce qui rapproche le sujet du dossier passoire thermique pour les bailleurs propriétaires de biens anciens. Ces évolutions s’inscrivent dans la dynamique plus large du marché immobilier 2026, dont les tensions locatives accélèrent ces réformes.
Foire aux questions sur la location saisonnière
Quel est l’abattement fiscal pour la location meublée en 2026 ?
Pour un meublé de tourisme non classé, l’abattement micro-BIC est de 30 %. Il passe à 50 % pour un meublé classé ou une chambre d’hôtes, contre 71 % avant la loi Le Meur. La location meublée longue durée reste à 50 %.
Quelle est la nouvelle règle fiscale pour 2026 ?
La loi Le Meur de novembre 2024 a baissé les abattements micro-BIC et divisé par cinq le seuil de passage au régime réel pour les meublés non classés (15 000 € au lieu de 77 700 €). Les prélèvements sociaux passent à 18,6 % en 2026.
Comment déclarer une location saisonnière sur Airbnb aux impôts ?
Les loyers sont déclarés sur le formulaire 2042 C PRO en case 5NH (non classé) ou 5NG (classé / chambre d’hôtes). Les chiffres sont indiqués bruts, l’abattement est appliqué automatiquement. Airbnb transmet par ailleurs vos revenus à l’administration fiscale.
Combien de jours peut-on louer sa résidence principale en saisonnier ?
120 jours par an au maximum. La limite peut être abaissée à 90 jours dans les communes en zone tendue qui ont activé l’option ouverte par la loi Le Meur. Au-delà, le logement perd son statut de résidence principale.
Faut-il un statut LMNP pour louer en saisonnier ?
Oui par défaut. Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) est le statut par défaut tant que les recettes restent sous 23 000 € ou inférieures aux autres revenus du foyer. Au-delà, basculement en loueur professionnel (LMP) avec un autre régime de cotisations sociales et de plus-values.
Quelle taxe d’habitation pour un meublé de tourisme en 2026 ?
La taxe d’habitation reste due puisque le propriétaire conserve la jouissance du logement entre deux locations, selon la décision du Conseil d’État du 23 décembre 2024. Une surtaxe pouvant aller jusqu’à 60 % s’applique dans les communes en zone tendue.
Le classement meublé de tourisme est-il obligatoire ?
Non, c’est une démarche volontaire. Il ouvre droit à un abattement de 50 % en micro-BIC (au lieu de 30 %) et à un seuil du réel à 77 700 € (au lieu de 15 000 €). Le classement coûte entre 150 et 400 € pour cinq ans.
Quand passer au régime réel plutôt qu’au micro-BIC ?
Dès que vos charges déductibles réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, amortissements, travaux) dépassent l’abattement forfaitaire applicable. En pratique, dès qu’on finance le bien à crédit ou qu’on engage des travaux d’ampleur. Il est obligatoire au-delà du seuil micro-BIC.
Faut-il payer la TVA sur une location saisonnière ?
Non en principe. La TVA ne s’applique que si le loueur fournit au moins trois prestations parahôtelières : petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison, accueil personnalisé. Tant qu’il s’agit d’une simple mise à disposition du logement, l’activité reste exonérée.
Quelles sanctions en cas d’absence d’enregistrement en mairie ?
L’amende administrative peut atteindre 5 000 € par logement non enregistré. Elle grimpe jusqu’à 100 000 € pour la fourniture d’informations fausses ou trompeuses. Les plateformes comme Airbnb ont aussi l’obligation de bloquer les annonces sans numéro d’enregistrement valide dans les communes concernées.